Những giải pháp căn cơ phát triển nhà ở bình dân

Trong khi nhu cầu nhà ở ghi nhận ở mức cao, thị trường căn hộ tại Hà Nội hiện đang đối mặt với thách thức: Làm sao có thể đáp ứng được nguồn cầu với các sản phẩm phù hợp, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân.

Nguồn cung mới ít, nhà hạng C khan hiếm

Theo Báo cáo thị trường quý IV/2022 của Savills Việt Nam, căn hộ có nguồn cung mới thấp nhất trong 8 năm vừa qua với 12.637 căn, trong đó căn hộ hạng B chiếm 83%, hạng A với 9%, còn lại là hạng C.

Số lượng giao dịch đạt 2.890 giao dịch, giảm 20% theo quý và 30% theo năm, trong đó giao dịch căn hộ hạng B chiếm 76% thị phần. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu VNĐ/m2, ổn định theo quý và tăng 15% theo năm.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở, bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền, trên cả nước trong quý IV/2022 có 59 dự án (số lượng dự án bằng khoảng 103,5% so với quý III và khoảng 61,5% so với cùng kỳ năm 2021) với 9.507 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 14.349 giao dịch (bằng khoảng 28% so với quý III/2022). 

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, căn hộ bình dân (có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2) tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh rất ít.

Căn hộ trung cấp (có mức giá khoảng từ 25-50 triệu/m2) và căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu) tại hai thành phố lớn này có nhiều dự án mới được chào bán, quảng cáo.

Đại diện Savills cho rằng, hoạt động giao dịch bất động sản theo quý vẫn đang rơi vào trạng thái trầm lắng, với số lượng bàn giao giảm, số lượng giao dịch, tỉ lệ hấp thụ đều ở mức thấp. Điều này xuất phát từ việc mất cân đối nguồn cung, khi tỉ trọng nguồn cung hạng B chiếm chủ yếu, căn hộ hạng C - phân khúc có nguồn cầu lớn nhất - lại có nguồn cung hạn chế. 

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, tại thị trường Hà Nội, việc mất cân đối nguồn cung vẫn đang khá phổ biến.

"Nếu như ở thời điểm trước đây, căn hộ hạng C chiếm tỉ trọng đến 40-50%, cạnh tranh trực tiếp với lượng hàng căn hộ hạng B, thì đến nay phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm tỉ trọng rất nhỏ, thậm chí dưới 10%. Nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ để bán đa phần là căn hộ hạng B", bà Hằng nói.

Trong khi đó, số lượng căn phù hợp với đại đa số nhu cầu, hay phân khúc hạng C lại không lớn, thậm chí trong tương quan với tổng nguồn cung sơ cấp còn đang giảm dần. Mua được những sản phẩm có giá bán phù hợp với túi tiền là rất khó trên thị trường. Do đó, năm 2023 mặc dù có những nỗ lực nhằm giải quyết, tháo gỡ các vấn đề pháp lý để gia tăng nguồn cung, nhưng tình trạng mất cân đối sản phẩm căn hộ có thể vẫn chưa thể giải quyết được, căn hộ hạng B vẫn chiếm tỉ trọng chính.

Lời giải cho bài toán nhà ở vừa túi tiền

Theo bà Hằng, để phát triển phân khúc vừa túi tiền và giải bài toán khó khăn của nhà ở hiện nay khi cung chưa thực sự đáp ứng được cầu, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn. 

Thứ nhất, giải quyết vấn đề pháp lý. Chính phủ đã có những giải pháp tháo gỡ cho các doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn cung ra thị trường, nhưng tình hình có thể được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024, khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua.  

Thứ hai, đưa ra sản phẩm phù hợp. Những yếu tố được người mua quan tâm nhất hiện nay ngoài vị trí, pháp lý thì vẫn là giá thành. Chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp.  

Thứ ba, xây dựng cơ sở hạ tầng. Các dự án thuộc phân khúc hạng C thường nằm ở các địa phương có vị trí xa trung tâm nên đòi hỏi sự phát triển về hạ tầng. Các dự án cơ sở hạ tầng mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ kết nối Thủ đô Hà Nội với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh và các địa phương khác trong vùng. Dự kiến, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn từ 2023 đến sau 2025.  

Thứ tư, linh hoạt trong giải pháp thanh toán. Ngoài việc huy động từ các kênh, đòn bẩy tài chính thì các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng để không phụ thuộc quá nhiều vào các kênh bên ngoài. Chủ đầu tư có thể đưa ra các phương pháp thanh toán linh hoạt. Đơn cử như khuyến khích người mua thanh toán nhanh, thanh toán đến 95% với tỉ lệ chiết khấu giảm giá từ chủ đầu tư.  

Thứ năm, hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài. Chủ đầu tư có thể cân nhắc các cơ hội hợp tác với những doanh nghiệp Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc… Đây là những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính, kinh nghiệm, quen thuộc thị trường. Kết hợp với các điều kiện pháp lý hoàn thiện, họ có thể mang đến những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường trong năm 2024 và 2025.

Việc phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là quyết tâm, mong muốn của Chính phủ để người thu nhập trung bình, thu nhập thấp có chỗ ở với tinh thần "an cư lạc nghiệp". Tại hội nghị "Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững" hồi tháng 7/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã lưu ý với các doanh nghiệp, phải xác định các phân khúc thị trường, nhu cầu như nhà ở công nhân, nhà cho người thu nhập thấp… để có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp.