Nghị định 08/2023/NĐ-CP là cơ sở pháp lý mở đường cho việc thực hiện thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư trái phiếu để cùng nhau tìm kiếm giải pháp tốt nhất, tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”
Đánh giá về Nghị định 08/2023/NĐ-CP vừa ban hành, HoREA cho rằng Nghị định đã xây dựng được khuôn khổ pháp lý để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, bất cập trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp; làm tăng "niềm tin" cho thị trường và nhà đầu tư, cho thấy sự lắng nghe, thấu hiểu và hành động phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
Là cơ sở pháp lý mở đường cho việc thực hiện thỏa thuận đàm phán giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư trái phiếu, bảo đảm hài hòa quyền lợi hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư và doanh nghiệp; tạo điều kiện cho doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm vượt qua khó khăn hiện nay để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở hướng đến nhu cầu thực,…
Tuy nhiên, do phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08 chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và nhà đầu tư và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác nên Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng và về chuyển nhượng dự án, đồng thời tập trung tháo gỡ vướng mắc "pháp lý".
Tại thời điểm hiện nay, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp là tình trạng thiếu "dòng tiền", thiếu "thanh khoản" nghiêm trọng.
Mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản trả lời cử tri TPHCM, yêu cầu ngân hàng thương mại có trách nhiệm mua lại trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp ngân hàng thực hiện hoạt động đại lý phát hành và có cam kết, ký hợp đồng với nhà đầu tư về việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành, mà trong hợp đồng ký với nhà đầu tư có nêu rõ điều kiện, điều khoản về việc mua lại trái phiếu và phải tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước về các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng khi thực hiện cam kết này.
Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng chỉ được cung cấp dịch vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp theo đúng giấy phép được cấp; cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho nhà đầu tư theo phương án phát hành trái phiếu đã được duyệt.
HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành và ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các chủ đầu tư trái phiếu.
Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các "trái chủ" thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08.
HoREA nhận thấy, nếu có cơ chế, chính sách này thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các "trái chủ".
Và dù đánh giá cao động thái của Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành, kéo theo xu thế các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động tiết kiệm và giảm lãi suất cho vay, nhưng HoREA cho rằng mặt bằng lãi suất cho vay hiện vẫn còn cao. HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay thực chất hơn và quan trọng hơn là tạo điều kiện cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.
Đồng thời kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương của Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Cũng tại công văn trên, HoREA cho biết, hiện khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất quy định: "Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng" đã "luật hoá" một phần khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội.
Nhưng nội dung khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đặt thêm yêu cầu bên chuyển nhượng phải "đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án" nên không thông thoáng bằng nội dung khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42.
HoREA cho rằng, việc xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng mà tài sản "đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" theo quy định của khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42 trong thời gian qua rất suôn sẻ, đã chứng minh tính hiệu quả và tính ổn định của cơ chế, chính sách "thí điểm" này, nên rất cần thiết được "luật hóa" để áp dụng chung để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, công bằng.
Việc thực hiện khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42 "rất có lợi" cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại trong xử lý nợ xấu có tài sản thế chấp là dự án bất động sản và các doanh nghiệp đã gây ra "khoản nợ xấu".
Cho phép áp dụng tương tự cơ chế "thí điểm" chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42 sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08 sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các chủ đầu tư và tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản.
Vì vậy, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế "thí điểm" chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản theo khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42 trên cơ sở xây dựng, hoàn thiện lại nội dung khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau: "Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trường hợp bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính này", để các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu, vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.
Liên quan đến tháo gỡ "vướng mắc pháp lý" và xây dựng thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững, HoREA nhận định thời gian qua, cả hệ thống chính trị đã vào cuộc quyết liệt để thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và dự kiến trong năm 2023, Quốc hội sẽ thông qua các Đề án Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu… Tuy nhiên, các dự thảo Đề án Luật hiên nay vẫn còn những bất cập, những điểm chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất khi đưa vào áp dụng.
Do đó, việc Thủ tướng Chính phủ có Công điện số 164/CĐ-TTg ngày 18/03/2023 "về tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)" yêu cầu trong thời gian tới, việc lấy ý kiến Nhân dân đóng góp cho dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) sẽ được tiếp tục thực hiện cho đến khi dự án Luật được Quốc hội thông qua là rất cần thiết, phù hợp.
HoREA đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp tục lắng nghe ý kiến đóng góp của người dân, các hiệp hội, các chuyên gia để xây dựng các dự thảo luật có chất lượng tốt nhất.
