VIRES: Vì sao đô thị quy hoạch đồng bộ sẽ nắm lợi thế tại Vĩnh Long?

Điều gì sẽ quyết định giá trị của bất động sản Vĩnh Long trong chu kỳ phát triển mới? Báo cáo “Bất động sản đô thị tỉnh Vĩnh Long giai đoạn 2026-2030: Bứt phá trong không gian phát triển mới” do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) vừa công bố mới đây đưa ra một câu trả lời khá rõ: khi người mua chuyển từ nhu cầu sở hữu một căn nhà sang tìm kiếm một môi trường sống chất lượng, lợi thế sẽ thuộc về những khu đô thị được quy hoạch bài bản, có khả năng hình thành cộng đồng cư dân và hệ sinh thái thương mại - dịch vụ.

Xu hướng này cũng đang định hình nguồn cung mới của thị trường, đồng thời hé lộ chân dung nhóm dự án sẽ có nhiều lợi thế trong chu kỳ phát triển tiếp theo.

Khoảng trống lớn nhất của thị trường bất động sản Vĩnh Long

Việc hợp nhất ba tỉnh Vĩnh Long, Bến Tre và Trà Vinh đã tạo nên một địa phương mới với quy mô hơn 4,25 triệu dân, diện tích trên 6.296 km², trở thành một trong những trung tâm phát triển lớn của Đồng bằng sông Cửu Long. Cùng với quá trình tái cấu trúc không gian phát triển, đầu tư hạ tầng và mở rộng các trục kinh tế, thị trường bất động sản được đánh giá đang đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, theo Báo cáo "Bất động sản đô thị tỉnh Vĩnh Long giai đoạn 2026-2030" do VIRES thực hiện, thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở triển vọng tăng trưởng mà ở chất lượng nguồn cung.

Khảo sát của VIRES cho thấy toàn thị trường hiện chỉ có khoảng 10 dự án nhà ở thấp tầng tiêu biểu, tổng quy mô hơn 105 ha, cung cấp khoảng 3.270 sản phẩm. Khoảng một nửa số dự án đã hoàn tất bán hàng sơ cấp, trong khi phần lớn các dự án còn lại chỉ có quy mô từ 2-15 ha. Điều này cho thấy nguồn cung mới vẫn khá hạn chế, chưa theo kịp tốc độ mở rộng đô thị và nhu cầu nhà ở của một địa phương vừa bước vào giai đoạn phát triển mới sau sáp nhập.

Quan trọng hơn, báo cáo chỉ ra khoảng trống lớn nhất của thị trường hiện nay là thiếu những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có quy mô đủ lớn và đủ khả năng tạo động lực phát triển cho các trung tâm đô thị mới.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu của người mua đang thay đổi nhanh hơn nguồn cung.

Nếu trước đây, quyết định mua bất động sản chủ yếu dựa vào vị trí và giá bán, thì nay người mua bắt đầu ưu tiên chất lượng quy hoạch, không gian sống và khả năng gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

Kết quả khảo sát của VIRES cho thấy 90% khách hàng ưu tiên các dự án có quy hoạch đồng bộ và pháp lý minh bạch. 87% coi trọng môi trường sống chất lượng và cảnh quan, trong khi 82% cho rằng một khu đô thị được vận hành tốt sẽ giúp tài sản giữ giá tốt hơn. Đặc biệt, 91% người được khảo sát đồng tình với quan điểm “không chỉ mua một căn nhà, mà mua môi trường sống cho gia đình”.

Đáng chú ý hơn, 93% người tham gia khảo sát cho rằng Vĩnh Long vẫn thiếu các khu đô thị được phát triển bài bản; 91% đánh giá hệ thống tiện ích hiện nay chưa đáp ứng kỳ vọng; còn 81% mong muốn được sống trong những cộng đồng cư dân văn minh với chất lượng quản lý chuyên nghiệp. Khoảng cách giữa kỳ vọng của khách hàng và thực trạng nguồn cung cho thấy thị trường đang thiếu không chỉ sản phẩm mới, mà còn thiếu những dự án có khả năng thiết lập một chuẩn phát triển mới.

Có thể nói, cuộc cạnh tranh của thị trường bất động sản Vĩnh Long đang bước sang một giai đoạn khác. Nếu trước đây, lợi thế thuộc về những dự án có vị trí đẹp hoặc giá bán cạnh tranh, thì trong chu kỳ mới, ưu thế sẽ thuộc về các khu đô thị có khả năng tạo lập một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, nơi nhà ở, thương mại, dịch vụ và tiện ích được quy hoạch trong một tổng thể thống nhất, đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư, kinh doanh và đầu tư.

Nhận định này cũng tương đồng với định hướng phát triển của tỉnh. Phát biểu tại Hội thảo “Vĩnh Long trong không gian phát triển mới: Động lực đô thị hóa và cơ hội kiến tạo chuẩn sống thế hệ mới”, ông Đặng Văn Chính, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Vĩnh Long nhấn mạnh địa phương sẽ ưu tiên thu hút các nhà đầu tư có năng lực, phát triển những dự án được quy hoạch đồng bộ, hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế, bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Nguồn cung nào sẽ nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới?

Khoảng trống của thị trường bất động sản Vĩnh Long đã hiện ra khá rõ. Vấn đề đặt ra lúc này là nguồn cung nào có thể lấp đầy khoảng trống đó và đón đầu chu kỳ phát triển mới.

Theo VIRES, lợi thế sẽ thuộc về nhóm dự án hội tụ đồng thời nhiều yếu tố: vị trí nằm trong không gian phát triển mới của đô thị, quy hoạch đồng bộ, cơ cấu sản phẩm đa dạng và khả năng hình thành hệ sinh thái thương mại - dịch vụ cùng cộng đồng cư dân ngay từ đầu.

Thực tế, những dự án phát triển theo định hướng này đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường. Trong đó, Khu dân cư Phước Thọ là ví dụ điển hình khi đối chiếu với hệ tiêu chí mà VIRES đưa ra.

Điểm đáng chú ý đầu tiên không nằm ở quy mô dự án, mà ở vị trí trong cấu trúc phát triển mới của Vĩnh Long. Theo phân tích của VIRES, cùng với quá trình mở rộng không gian phát triển, đầu tư hạ tầng và hình thành các hành lang kinh tế mới, động lực phát triển đô thị sẽ ngày càng lan tỏa ra các khu vực mới. Giá trị của bất động sản vì vậy sẽ ngày càng được quyết định bởi khả năng đón đầu quá trình phát triển của đô thị, thay vì chỉ khoảng cách tới trung tâm như trước đây.

Nhìn từ góc độ đó, Khu dân cư Phước Thọ sở hữu lợi thế khi tọa lạc tại phường Phước Hậu, kết nối trực tiếp với Quốc lộ 53 và đường Tạ Uyên, chỉ cách Trung tâm hành chính tỉnh khoảng 3 km và cầu Mỹ Thuận khoảng 7 km. Đây không chỉ là vị trí thuận tiện kết nối với khu vực trung tâm hiện hữu mà còn nằm trong không gian được hưởng lợi từ quá trình mở rộng đô thị, phát triển hạ tầng và gia tăng các hoạt động thương mại - dịch vụ của thành phố Vĩnh Long trong những năm tới.

Ở góc độ đầu tư, giá trị bất động sản ngày càng được quyết định bởi khả năng đón đầu quá trình phát triển đô thị. Khi mạng lưới cao tốc, giao thông liên vùng và hạ tầng logistics hoàn thiện, những khu vực có kết nối thuận lợi sẽ có nhiều cơ hội đón dòng dân cư, hoạt động thương mại và nguồn lực đầu tư, tạo nền tảng cho tăng trưởng giá trị dài hạn.

Tuy nhiên, vị trí chỉ tạo ra điều kiện ban đầu. Khả năng hiện thực hóa tiềm năng ấy phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch của từng dự án, hệ thống tiện ích và năng lực vận hành của từng khu đô thị.

Khảo sát từ VIRES cho thấy phần lớn khách hàng đều mong muốn những khu đô thị được phát triển bài bản, có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và được quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Định hướng đó được thể hiện khá rõ trong quy hoạch của Khu dân cư Phước Thọ. Trên quy mô 11,53 ha, dự án phát triển 485 sản phẩm thấp tầng, gồm 310 nhà phố thương mại, 148 nhà phố liền kề và 27 biệt thự. Tuy nhiên, giá trị của dự án không nằm ở số lượng sản phẩm mà ở cách các loại hình được tổ chức trong một tổng thể thống nhất, nơi không gian ở, thương mại và dịch vụ được phát triển đồng thời nhằm hình thành một khu đô thị có sức sống ngay từ giai đoạn đầu.

Trong cơ cấu đó, 310 căn nhà phố thương mại là điểm nhấn nổi bật. Theo VIRES, quỹ shophouse này sẽ góp phần hình thành các tuyến phố thương mại nội khu, đáp ứng nhu cầu kinh doanh, dịch vụ và tiêu dùng của cư dân, đồng thời tạo động lực phát triển hoạt động thương mại tại khu vực trung tâm mới của tỉnh. Khi hoạt động thương mại được hình thành song hành với quá trình lấp đầy cư dân, khu đô thị sẽ tạo ra dòng người, dòng tiền và giá trị khai thác thực, thay vì chỉ gia tăng giá trị trên kỳ vọng.

Đáng chú ý, VIRES cũng nhận định cùng với quá trình mở rộng không gian đô thị, phát triển thương mại - dịch vụ và hoàn thiện hạ tầng sau sáp nhập, hiệu quả khai thác của các tài sản thương mại, đặc biệt là shophouse trong các khu đô thị mới, sẽ còn nhiều dư địa cải thiện trong trung và dài hạn. Đây là yếu tố giúp những dự án có quy hoạch đồng bộ gia tăng lợi thế trong chu kỳ phát triển tiếp theo.

Báo cáo của VNREA không dự báo dự án nào sẽ dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, những tiêu chí mà VIRES xác lập đã phác họa khá rõ chân dung nhóm nguồn cung sẽ có nhiều lợi thế trong chu kỳ phát triển mới. Nhìn từ góc độ đó, Khu dân cư Phước Thọ là một trong những dự án hội tụ khá đầy đủ các yếu tố mà thị trường sẽ tìm kiếm trong giai đoạn tới.