Thiếu vốn, bất động sản tiếp tục bị 'trói'

Báo cáo của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Viện Kinh tế và Kinh doanh quốc tế) cho thấy, ngành bất động sản có tỷ lệ chi phí lãi vay so với lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp ở mức đáng kể với 40,2%. Điều này có nghĩa là khi kinh doanh, doanh nghiệp chịu rủi ro chính nhưng thành quả được hưởng không nhiều; bị xói mòn do chi phí tài chính nên không có tích lũy để tái đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết: Hiện nay, họ chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại đang hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Trong khi đó, bất động sản có đặc thù là ngành cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn để hoạt động. Đầu tư trong lĩnh vực này cũng chứa không ít rủi ro, khi chi phí vốn quá lớn. Nhất là với bối cảnh “đóng băng” thanh khoản như hiện nay khiến nhiều dự án phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến pháp lý. Điều này càng khiến lượng hàng tồn kho bất động sản tăng cao.

Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu nhận xét: Thời gian qua, rất ít doanh nghiệp bán được hàng để có doanh thu, lợi nhuận. Dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp tiếp tục ở mức thấp. Sự tắc nghẽn về nguồn vốn huy động kết hợp với dòng tiền âm sẽ gia tăng rủi ro chậm trả gốc, lãi của các công ty bất động sản. Cùng đó, các chủ đầu tư không bán được bất động sản, lượng hàng tồn kho rất lớn và đây là vấn đề nghiêm trọng của thị trường.

Bởi, doanh nghiệp bất động sản không bán được sản phẩm thì sẽ không có dòng tiền để tái đầu tư. Trong khi các ngân hàng chủ yếu nhìn vào việc doanh nghiệp có dòng tiền hay không để cho vay. Việc tồn hàng khiến tắc lớn về dòng tiền từ mọi phía như: nhà đầu tư, doanh thu và ngân hàng. Vòng luẩn quẩn thiếu vốn vẫn tiếp tục trói doanh nghiệp chặt thêm.

Để gỡ nút thắt về vốn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu đề nghị: Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng; “nới” điều kiện vay vốn để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Ông Châu dẫn chứng: Các điều kiện vay vốn tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng được giữ nguyên từ năm 2016 đến nay cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật. Nhưng trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng các “điều kiện vay vốn”.

Vì vậy, HoREA cho rằng, cần thiết phải đổi mới cách hiểu, vận dụng thực hiện của ngân hàng thương mại theo hướng không hạ chuẩn nhưng “nới” hơn một chút về điều kiện vay vốn. Từ đó, hỗ trợ và tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn như hiện nay.

Bởi, để vay được tín dụng từ các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư hiện nay phải cung cấp nhiều văn bản để chứng minh tính hợp pháp của dự án như: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư; phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án; giấy phép xây dựng của dự án; văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở; tài sản bảo đảm cho khoản vay và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cấp cho chủ đầu tư...