Thị trường bất động sản 2023: Nhiều điểm sáng được “thắp lửa”

Tín hiệu tốt để “phá băng”

Trước những khó khăn của thị trường BĐS, Chính phủ đã ban hành nhiều biện pháp linh hoạt cả về chính sách lẫn nguồn vốn nhằm thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Đầu tiên, phải kể đến bằng việc Chính phủ thành lập Tổ công tác rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang bị vướng mắc; Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 1164/CĐ-TTg  đôn đốc các đơn vị liên quan thực hiện theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg, trong đó đề cập việc các doanh nghiệp BĐS cần phải tự nghiên cứu, xem xét hàng hóa cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Đặc biệt, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 nhằm tháo gỡ một phần khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS với 3 điểm điều chỉnh: 

Một là, cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu trong trường hợp không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư thì doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác. Hai là, cho phép kéo dài kỳ hạn của trái phiếu tối đa không quá 02 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư. Ba là, cho phép cơ chế đàm phám giữa doanh nghiệp phát hành trái phiếu và nhà đầu tư.

Tiếp đó, ngày 11/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP nhằm tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư… khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường; thúc đẩy thị trường BĐS thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để triển khai thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất khoảng 01 triệu căn nhà ở xã hội.

Nhấn mạnh về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng nhận định: "Tôi nghĩ rằng Nghị quyết này đưa ra một định hướng rất tốt để cho thị trường biết rằng, Chính phủ đang rất quan tâm để điều chỉnh tất cả hệ thống tài chính, trong đó hệ thống ngân hàng, có hoạt động tín dụng, để người dân có thể ở mua nhà ở, từ đó khai thông được thị trường bất động sản. Tôi nghĩ rằng chính phủ nên đưa ra một cái chương trình hoãn nợ, cho phép tất cả các nhà phát hành hoãn nợ trong vòng từ một cho đến hai năm".

Cũng cần phải nói thêm, vốn và pháp lý chính là 2 điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường BĐS hiện nay dần được tháo gỡ. Nhiều ngân hàng đã bắt đầu có động thái giảm lãi suất cho vay. Các doanh nghiệp cũngquan tâm nhiều hơn đến vấn đề được hoãn, giãn, tái cơ cấu lại các khoản nợ. Nếu những vấn đề này được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ có nguồn lực để hoàn thiện dự án, bàn giao nhà cho người dân và vấn đề này đã được đề cập tới một cách cụ thể trong Nghị quyết 33. 

Xu hướng phát triển nhà ở xã hội bùng nổ 

Năm 2023, Bất động sản nhà ở được dự báo phục hồi khi mà nhu cầu nhà ở vừa túi tiền luôn ở mức cao trong suốt thời gian qua. Đặc biệt, sau những động thái tích cực từ phía Nhà nước lẫn doanh nghiệp với đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", giới chuyên gia kỳ vọng năm 2023 sẽ là thời điểm tốt nhất để phân khúc này trở lại. 

Thông tin từ Bộ Xây dựng: Đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội (NOXH) khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7,9 triệu m2; đang tiếp tục triển khai 418 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, với tổng diện tích khoảng 22,5 triệu m2.

Tuy nhiên, với kết quả hoàn thành 7,9 triệu m2 sàn NOXH thì mới đạt khoảng 64% so với yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia năm 2020, trong khi nhu cầu nhà ở của đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp hiện nay là rất lớn.

Nguyên nhân chính là do thiếu quỹ đất để xây dựng NOXH; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư; thiếu nguồn vốn ưu đãi; cơ chế khuyến khích chủ đầu tư chưa thực chất, chưa đủ mạnh để thu hút DN; thủ tục đầu tư phát triển NOXH còn phức tạp, kéo dài...; một số tổ chức, cá nhân chưa tuân thủ quy định pháp luật về NOXH do các chế tài xử lý còn thiếu hoặc chưa đủ mạnh.

Trong bối cảnh thị trường BĐS đang rất khó khăn thì các giải pháp thúc đẩy phát triển NOXH đang được xem là chìa khóa để tháo gỡ nút thắt tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.

Chia sẻ về vấn đề nhà ở xã hội TS. Bùi Sỹ Lợi - Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban về các vấn đề xã hội của Quốc hội khẳng định: Vấn đề nhà ở đóng vai trò vô cùng quan trọng, là “chìa khóa” quyết định đến vấn đề việc làm, vấn đề năng suất lao động. TS. Bùi Sỹ Lợi kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền cần tập trung nguồn lực giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và người lao động có thu nhập thấp ở đô thị. 

Trong đó, trước hết cần tạo dựng các cơ chế thông thoáng, mở cửa cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, hỗ trợ họ về vốn, bàn giao đất sạch để xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, cần rút ra bài học kinh nghiệm để tránh tình trạng người có thu nhập cao mua nhà ở xã hội, bán lại hoặc cho thuê lại đối với người có thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp các khu đô thị. Theo TS. Bùi Sỹ Lợi, đây là tình trạng đáng báo động, cần hết sức lưu ý để phân phối hợp lý, đảm bảo công bằng xã hội.

TS. Bùi Sỹ Lợi mong muốn vấn đề nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người lao động có thu nhập thấp sẽ sớm được giải quyết dứt điểm, các cơ quan hữu quan đẩy nhanh tiến độ để có thể hoàn thành xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trước thời hạn 2030, qua đó sẽ mở khóa cho rất nhiều vấn đề nan giải hiện nay như các vấn đề xã hội, ách tắc đô thị, đồng thời cũng góp phần làm tăng niềm tin của người lao động, tăng năng suất lao động.

Có thể thấy, việc tăng thêm hàng triệu căn nhà ở xã hội sẽ giải quyết bài toán thị trường nhà ở hiện nay, vốn đang "thừa khúc trên, thiếu khúc dưới". Đặc biệt, việc tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội những năm tới sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở cho số đông người dân có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân khu công nghiệp. Đây là một tín hiệu tốt về nguồn cung thị trường, nhắm đúng đối tượng có nhu cầu ở thật.