Thêm ưu đãi có giúp tăng tỷ lệ xây mới, cải tạo chung cư cũ?

Để tháo gỡ các bất cập kéo dài khiến tiến độ cải tạo chung cư cũ chậm trễ, Bộ Xây dựng đang tổ chức lấy ý kiến Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Dự thảo Nghị định). Đáng chú ý, tại Dự thảo Nghị định lần này có đề xuất một số cơ chế ưu đãi đối với các dự án xây dựng lại nhà chung cư, thu hút sự quan tâm của dư luận. Cùng đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ thêm nhiều nút thắt trong việc cải tạo lại nhà chung cư.

Ghi nhận đầu tiên được các chuyên gia viện dẫn chính là ưu đãi về đất đai. Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án theo quy định (điểm a khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở).

Như vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xác định phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong quy hoạch chi tiết của dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư. Từ đó, thực hiện việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo đó, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với một số trường hợp: diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội; công trình khác gồm cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Trong trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình khác (trừ trường hợp thực hiện dự án quy gom nhà chung cư) hoặc vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở nhưng được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý không tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì chủ đầu tư dự án được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định.

Với trường hợp sau khi lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung được phê duyệt dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai - Dự thảo Nghị định nêu rõ.

Cùng đó, điểm mới nữa được doanh nghiệp đón nhận là ưu đãi kinh doanh thương mại sau khi bố trí tái định cư. Tại Dự thảo Nghị định đề xuất, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để bù đắp chi phí theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua cuối năm 2023.

Đối với phần diện tích nhà ở còn lại thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất khi bán căn hộ này. Riêng phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền thuê đất khi bán phần diện tích kinh doanh này.

Phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm vi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm a, điểm c khoản 1 Điều 29 của Nghị định này và ngoài phạm vi được kinh doanh mà không phải nộp tiền sử dụng đất, thì chủ đầu tư dự án vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.

Ngoài ra, Dự thảo Nghị định cũng quy định trường hợp thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư theo giải pháp quy gom quy định tại khoản 4 Điều 64 của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai và cơ chế ưu đãi về kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Những trường hợp dự án xây dựng lại nhà chung cư sau quy gom không đảm bảo hiệu quả tài chính của chủ đầu tư thì chủ đầu tư đề xuất UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc giao đất, cho thuê đất đối với các phần diện tích đất có nhà chung cư cũ để bảo đảm cân đối hiệu quả tài chính của dự án.

Giải pháp quy gom cũng từng được một số địa phương, doanh nghiệp bàn và áp dụng thành công trên thực tế. Trước đó, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã có văn bản "hiến kế" nhằm đẩy mạnh việc xây dựng lại hàng ngàn chung cư cũ có tuổi đời trên dưới 50 năm, nhằm thực hiện mục tiêu tái định cư tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Liên quan đến Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, HoREA nhận xét, quy định cho phép “quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư... vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng, thực tiễn tại Tp. Hồ Chí Minh có hơn 1.000 chung cư cũ; trong đó, có một số ít khu chung cư có quy mô lớn, còn lại đa số là các chung cư nhỏ, dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975...  Chẳng hạn, tại Quận 5, có 408 chung cư, Quận 3 có 43 chung cư, phần lớn không thể xây dựng lại chung cư mới tại địa điểm cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Kinh nghiệm giải quyết bài toán nan giải này của UBND quận 3, Tp. Hồ Chí Minh là xây dựng kế hoạch “quy gom” 43 khu chung cư trên địa bàn để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư trên địa bàn quận 3. Điều này khắc phục được tình trạng bỏ hoang tại các dự án tái định cư được xây dựng tại vị trí khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… dẫn đến người tái định cư không vào ở.

Cũng khó khăn, nhưng câu chuyện của Hà Nội lại "vướng" ở khâu thống nhất phương án bồi thường. Theo ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), việc thống nhất phương án bồi thường giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu gặp nhiều khó khăn bởi chủ sở hữu thường yêu cầu hệ số K bồi thường cao, nhất là đối với các hộ tại tầng 1. Do đó, nhà đầu tư khó cân đối hiệu quả tài chính của dự án.

Tháo gỡ khó khăn này, UBND thành phố Hà Nội đã giao Sở Xây dựng chủ trì nghiên cứu, tham mưu thành phố quy định về hệ số K làm căn cứ để các địa phương, nhà đầu tư chủ động thỏa thuận, thống nhất với người dân. Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho biết: Từ đầu năm 2023, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng phương pháp xác định hệ số K; đồng thời làm việc với tất cả các quận, huyện, thị xã có nhà chung cư cũ để hướng dẫn.

Tuy nhiên, ông Minh chia sẻ, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn vì mỗi nhà chung cư cũ có một vị trí khác nhau, quy hoạch và mật độ dân số cũng khác nhau. Hiện Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố thống nhất việc ủy quyền, phân cấp cho quận, huyện có chung cư cũ xác định hệ số K theo hướng dẫn của Sở Xây dựng.

Bởi UBND các quận, huyện cũng là đơn vị nắm được chính xác vị trí dự án, quy mô dân số và toàn bộ quy hoạch chung cư cũ tại địa bàn. Như vậy, tính hệ số K sát nhất, bảo đảm tiêu chí hiệu quả cho chủ đầu tư, quyền lợi cho người dân.

Các chuyên gia nhận định, Luật Nhà ở (sửa đổi) khi có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 sẽ gỡ thêm nhiều nút thắt trước đó mà ngay cả Nghị định hướng dẫn cũng chưa quy định đầy đủ. Việc này sẽ giúp cho việc chỉnh trang đô thị được nhanh chóng và hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan trong dự án cải tạo lại nhà chung cư cũ. Nhiều khu nhà cũ được "thay da đổi thịt" sẽ góp phần tạo diện mạo mới cho các đô thị.