Phát triển thị trường BĐS bền vững: Cần những giải pháp căn cơ

Phát triển nhà ở xã hội và gỡ nút thắt trong chuyển nhượng dự án

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để giải quyết triệt để vấn đề thị trường hiện nay cần xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: "Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại".

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng cần xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư… Đây là các vấn đề bị vướng nhiều nhất theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Dẫn ra ví dụ cụ thể từ thực tế, ông Đính cho biết, không phê duyệt giá đất thì không được cấp phép xây dựng, dự án đắp chiếu nằm chờ. Do vậy, chuyển nhượng dự án là vấn đề mà các nhà đầu tư rất mong sớm được xử lý.

"Các doanh nghiệp suy yếu nhiều sau 2 năm đại dịch, không thể tiếp cận vốn, cần chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư có năng lực, từ đó thoát nợ, có vốn mới… Tuy nhiên theo quy định, phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng, nhiều dự án mới chỉ giải phóng mặt bằng, để có sổ đỏ còn cần rất nhiều năm", ông Nguyễn Văn Đính nêu bất cập cần được tháo gỡ.

Từ thực tế này, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất, "cần nghị định có tính chất cởi mở để có thể chuyển nhượng được dự án, đặc biệt là các dự án đã xử lý gần xong… đẩy nhanh việc đưa dự án mới tham gia thị trường, tạo nguồn cung hàng".

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải tái cấu trúc để giảm chi phí sản xuất – kinh doanh, không chỉ nhằm sinh tồn mà để giảm giá thành sản phẩm.

Cần quan tâm kiểm soát rủi ro Tài chính - BĐS

Dưới góc nhìn và cách tiếp cận của một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, đối với cơ quan quản lý, cần nhìn nhận rõ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000-1.000.000 tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm BĐS mới như condotel, officetel. Tổ chức thực hiện tốt Nghị định 08, Nghị quyết 33, Đề án 338 Nghị định 10… theo tinh thần chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ.

Đồng thời, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án BĐS; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá BĐS.

Cùng với đó, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nêu rõ cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng... rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Đồng thời có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

Đối với doanh nghiệp BĐS TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là giai đoạn 2023-2024). Đa dạng hóa nguồn vốn để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động.

Kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết với nhà đầu tư...; quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỉ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính...) và tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.

TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn BĐS. Đánh giá toàn diện về tài sản đảm bảo hoặc tài sản có tiềm năng đảm bảo nhưng do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và khả năng trả nợ trong ngắn hạn, trung hạn và khả năng quản trị điều hành của bộ máy quản lý để quyết định việc cơ cấu lại nợ.

Sau đó, cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được nhà xây dựng đưa ra hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo.

"Điều này cũng nhằm đảm bảo tái cấu trúc thị trường BĐS phải là một tái cấu trúc có lựa chọn. Như Thủ tướng nói, từ mặt bằng giá cả sẽ tái cấu trúc thị trường BĐS, trên nền tảng đó các ngân hàng thương mại và các tập đoàn BĐS phải quyết định về giá trị của khoản vay và giá bán sản phẩm", TS. Cấn Văn Lực phân tích.

TS. Nguyễn Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho rằng phải có cách nhìn rất thực tế về thị trường để giải quyết 2 vấn đề:

Thứ nhất, xác định giá cả để cơ cấu lại nợ trái phiếu doanh nghiệp theo định hướng của Nghị định 65 sửa đổi; trong đó bao gồm việc đàm phán với các nhà đầu tư về việc hoán đổi tài sản để thanh lý trái phiếu doanh nghiệp, thanh lý bớt dự án để trả nợ. Trường hợp tài sản có khả năng thanh toán cao bị suy giảm nghiêm trọng thì doanh nghiệp phải chịu phá sản.

Thứ hai, doanh nghiệp không thể chỉ ngồi im chờ đợi, mà cần nỗ lực tự vận động, thậm chí phải chấp nhận thanh lý tài sản để xử lý nợ cũng như các vướng mắc của mình.

Về phía Nhà nước, TS. Lê Xuân Nghĩa kỳ vọng sẽ có những động thái mạnh mẽ hơn nữa, yêu cầu các chính quyền địa phương rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường BĐS và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng các vấn đề về thủ tục cho các dự án.

"Cụ thể như, định giá đền bù giải phóng mặt bằng; định giá thuế quyền sử dụng đất; đấu thầu… cần phải làm nhanh để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng. Bên cạnh đó, không hình sự hoá các quan hệ kinh tế, để tránh hoang mang và khiến tình hình trở nên xấu hơn", TS. Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm.

Phục hồi và phát triển thị trường BĐS, kiến nghị từ các nhà đầu tư

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nêu lên thực tế: Đã có nhiều ý kiến liên quan tới việc gỡ vướng cho thị trường BĐS nhưng chưa ai nói gì tới ngành xây dựng, trong khi sự liên thông giữa BĐS và xây dựng là rất chặt chẽ.

"Ngành xây dựng đóng góp 6% vào GDP Việt Nam 2022. Thị trường BĐS cần xây dựng, không có xây dựng thì không có dự án, không có bộ mặt đô thị…", Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho biết.

Theo phân tích của ông Hiệp, vấn đề ở đây là thiếu cơ chế pháp lý bảo vệ nhà thầu. Doanh nghiệp xây dựng phải vay tiền ngân hàng để thực hiện hoạt động, làm xong dự án mới được thanh toán, lãi vay 11-13%/năm, trường hợp chủ đầu tư khó khăn như gần đây không thể chi trả, thậm chí yêu cầu trả bằng sản phẩm là các nhà đã xây… Nếu không có cơ chế bảo vệ, doanh nghiệp xây dựng đối mặt nguy cơ phá sản.

"Ở góc độ chủ đầu tư, chúng tôi kỳ vọng những điểm nghẽn pháp lý được xử lý, thông suốt. Về nguồn vốn, bằng cách này hay cách khác doanh nghiệp có thể xoay sở, giải pháp về pháp lý mới là điều chúng tôi quan ngại nhất", Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nêu rõ.

Ông Angus Liew, Chủ tịch Gamuda Land Vietnam cho rằng, chính sách kiểm soát tín dụng sẽ giúp ổn định giá BĐS trong dài hạn, từ đó tạo sự tăng trưởng bền vững cho thị trường nhưng đồng thời cũng hạn chế cơ hội tiếp cận vốn của các chủ đầu tư trong nước.

Vì vậy, theo Chủ tịch Gamuda Land Vietnam, để tránh tạo ra các nút thắt và gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn vay, các cơ quan chức năng và ngân hàng nên phối hợp với nhau để thiết lập cơ chế thẩm định và ưu tiên các dự án có tính pháp lý tốt và phương án kinh doanh khả thi, tạo điều kiện cho các nhà phát triển đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn để tránh tạo ra sự thiếu hụt nguồn cung sản phẩm trên thị trường.

"Ngoài ra, điều quan trọng là phải làm sao để những người mua nhà lần đầu tiếp cận được nguồn vốn vay vì họ là những người mua thực sự. Đối với phân khúc này, chính sách tín dụng cần linh hoạt, dễ tiếp cận để giải quyết vấn đề an sinh xã hội", đại diện Gamuda Land Vietnam đề xuất.

Đề cập đến vấn đề thủ tục phê duyệt dự án ở Việt Nam, đại diện Gamuda Land Vietnam cho biết, từ lúc thu mua quỹ đất đến khi sẵn sàng triển khai dự án là một khoảng thời gian dài.

Theo ông Angus Liew, việc Chính phủ nỗ lực thực hiện biện pháp đấu giá đất là rất tốt. Bởi vì khi cơ quan công quyền đứng ra thực hiện công tác đền bù giải tỏa và sau đó cho đấu thầu, thì các chủ đầu tư có thể bắt tay vào phát triển dự án ngay. "Vậy nên Chính phủ nên tiếp tục hoàn thiện cơ chế này, sao cho quá trình đấu thầu diễn ra minh bạch và hiệu quả hơn", ông Angus Liew nêu quan điểm.

"Một điều nữa tôi muốn đề xuất là chúng ta nên thành lập một tổ tư vấn chuyên biệt có sự tham gia của các chủ đầu tư trong và ngoài nước để cùng Chính phủ tìm ra phương án cải tiến thủ tục phê duyệt dự án", Chủ tịch Gamuda Land Vietnam nhấn mạnh.