Kinh tế, quản lý và xã hội là 3 yếu tố chính tác động đến giá bất động sản
Theo số liệu thống kê của trang batdongsan.com, trong 5 năm qua, tăng trưởng giá bất động sản của Việt Nam là gần 60%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ, Australia - đang ở mức trên dưới 50%, hay Nhật Bản- Singapore, hiện ở mức trên dưới 40%.
Nhận định về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng , kinh tế, quản lý và xã hội là 3 yếu tố chính tác động đến giá bất động sản. Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế đầu người, lạm phát mạnh mẽ. Đồng thời, môi trường lãi suất và hiệu quả đầu tư các kênh trong nước đều củng cố nhu cầu mua bất động sản của người tiêu dùng.
Cụ thể, GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện ở mức 34,8%, cao hơn trung bình thế giới (20,8%) và các nước đang phát triển (22%). Mặt khác, lạm phát tại Việt Nam cũng ở mức cao hơn so với trung bình các nước. Hiện tại, môi trường lãi suất ở Việt Nam đang dần trở về mức thuận lợi hơn và tỷ trọng tài sản tích trữ trong GDP của Việt Nam khá cao (32,8%), đứng thứ 27 trên thế giới (trung bình 27,1%).
Với lượng tiền tích trữ, người Việt Nam có một số kênh đầu tư chính như thị trường tài chính, bất động sản, vàng, ngoại tệ và gửi tiết kiệm. Trong đó, bất động sản được đánh giá là kênh đầu tư có lợi suất tốt nhất tại Việt Nam trong 10 năm qua với tỷ suất lợi nhuận của loại hình chung cư đạt 197% và đất nền đạt 137% vào quý IV/2024 so với quý I/2015.
Xét yếu tố thứ hai là quản lý với thuế vừa là nguồn thu, vừa là công cụ quản lý thị trường thì dữ liệu từ Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cho thấy, tỷ trọng thuế bất động sản trong GDP theo quốc gia của Việt Nam đang ở mức (0,03%) thấp hơn hẳn so với các quốc gia khác như Trung Quốc, Singapore (1,5%), Nhật Bản (2,6%), Hàn Quốc (4%).
Theo ông Quốc Anh, tham khảo từ một số quốc gia nổi bật trên thế giới, có thể thấy thuế bất động sản được sử dụng làm chính sách quản lý thị trường và tối ưu nguồn thu. Tuy nhiên, trước khi áp dụng, nhiều thách thức về lý thuyết và vận hành cần được cân nhắc phù hợp. Điểm nhìn cho Việt Nam nằm ở việc tồn tại nhiều thách thức từ lý thuyết đến áp dụng thuế bất động sản phù hợp.
Yếu tố xã hội cho thấy, dân số và tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tạo ra nhiều cơ hội cho tăng trưởng nhu cầu bất động sản. Xu hướng gia đình nhỏ hơn cũng thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản cho thế hệ sau thừa kế và hành trình tự sở hữu nhà của người trẻ. Ngoài ra, về mặt văn hóa, người Việt Nam có nguyện vọng lớn với việc sở hữu bất động sản trong đời.
Việt Nam lọt top quốc gia có tỷ lệ tỷ lệ sở hữu bất động sản cao nhất thế giới với 90%, cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn Mỹ (66%), Australia (66%)...
Giá bất động sản sẽ biến động theo chu kỳ
Nhận định về giá bất động sản năm 2025, ông Phan Đình Phúc - CEO Seenee cho rằng, năm 2025 giá bất động sản sẽ bắt đầu tăng theo Luật. Theo ông Phúc, năm 2025 là bước đệm để áp dụng, thi hành các luật định mới. Khi ổn định và hệ thống luật đã “chạy” thì thị trường sẽ cảm được và giá bất động sản sẽ bắt đầu “nhảy” theo.
“Đến bây giờ chúng ta đã chắc chắn rằng, đáy và giai đoạn khủng hoảng nhất của bất động sản đã qua. Nhìn lại các cột mốc trong quá khứ, tôi dự đoán, thời điểm này bắt đầu cho một chu kì mới rất rõ. Điển hình như Luật Đất đai, Luật kinh doanh, Luật Nhà ở thông qua, giá đất mới, các hạ tầng đồng loạt triển khai, các chính sách nhà ở như gói 120 ngàn tỷ cũng được chú trọng giải ngân,...”, ông Phúc cho hay.
Tương tự, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng chia sẻ, từ quý II/2025, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc và giá bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục đi lên.
Ông Quốc Anh cho biết, hiện tượng quan tâm đối với bất động sản ghi nhận tăng mạnh, niềm tin thị trường quay trở lại và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, từ đó ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư. "Hiện tại thị trường bất động sản trong chu kỳ mới, bối cảnh thị trường trong chu kỳ hiện tại dựa trên 3 yếu tố về: Tín dụng, lãi suất và chính sách. Trong đó, các luật mới sớm có hiệu lực thúc đẩy thị trường sớm hồi phục", ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trong mỗi giai đoạn phát triển, thị trường bất động sản có những đặc điểm khác nhau, dựa trên các chu kỳ biến động. Từ nay đến hết quý I/2025 thị trường tiếp tục trong giai đoạn củng cố, người mua vẫn tập trung vào nhu cầu ở thực, sản phẩm được lựa chọn nhiều là nhà riêng, nhà phố.
Từ quý II/2025 đến quý IV/2025 thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khởi sắc với sự dẫn dắt của các phân khúc đem lại tỉ lệ lợi nhuận cao như đất nền, biệt thự dự án. Từ quý I đến quý IV/2026 thị trường bước vào chu kỳ ổn định, mức giá và khả năng thanh khoản tăng ở đa dạng loại hình.
Theo báo cáo từ Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap, bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ duy trì tăng trưởng ổn định, giá bất động sản tại các khu vực có kết nối hạ tầng tốt đã tăng trung bình 10–15% mỗi năm. Bên cạnh đó, các giao dịch bất động sản sơ cấp dự báo tăng nhờ nhu cầu ở thực và sự phục hồi dần dần của dòng vốn đầu tư dài hạn.
Ngoài ra, môi trường lãi suất ổn định tiếp tục tạo điều kiện cho người mua nhà. Vietcap dự báo lãi suất vay mua nhà sẽ duy trì ở mức thấp, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người mua, đặc biệt trong bối cảnh chi phí phát triển bất động sản ngày càng tăng cao.
Trong diễn biến liên quan, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, tại Việt Nam, dù kinh tế hiện tăng trưởng ổn định, mặt bằng lãi suất, lạm phát, tỷ giá được kiểm soát ở ngưỡng hợp lý nhưng nguồn cung nhà ở vẫn còn trong tình trạng thiếu hụt, mất cân đối giữa các phân khúc... Do đó, trong ngắn hạn, rất khó để giá bất động sản có thể giảm.
"Năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn. Giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024", bà Hoài An nhấn mạnh.
