Nhận diện ‘điểm nghẽn’ giúp thị trường BĐS phục hồi và phát triển

Những vướng mắc chính cần tháo gỡ 

Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc – Thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư đã chỉ rõ những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường BĐS. Trước hết, tăng trưởng tín dụng, trong đó có dòng vốn vào BĐS giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục; áp lực đáo hạn trái phiếu còn rất lớn khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp BĐS có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường BĐS thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án. Chỉ riêng tại Hà Nội và TPHCM, ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng có 3 vướng mắc chính của thị trường BĐS hiện nay cần tập trung tháo gỡ.

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Theo TS. Cấn Văn Lực, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và BĐS hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư. Trong đó, có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ…

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/BĐS.

Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.

Dẫn ra ví dụ cụ thể TS. Cấn Văn Lực cho biết, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án… Khó khăn này mới được tháo gỡ một phần bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023.

Hay quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương… Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy… của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Vướng mắc thứ hai là vấn đề cung – cầu và giá cả. Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội….

“Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá BĐS Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia”, TS. Cấn Văn Lực chỉ rõ.

Vướng mắc thứ ba là nguồn vốn đối với thị trường BĐS. Trong đó, nguồn vốn tín dụng BĐS trong quý I/2023 ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Dẫn ra số liệu Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, vị chuyên gia này cho biết, tổng dư nợ tín dụng BĐS đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh BĐS chiếm khoảng 33%

Trong khi đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng (giảm 60,5%); hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại (giảm 2,6%) so với cùng kỳ 2022.

Nguồn vốn thứ ba, vốn FDI đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào BĐS quý I/2023 đạt 766 triệu USD (chiếm 14% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành có thu hút vốn đầu tư nước ngoài; giải ngân FDI cho bất động sản đạt 228,5 triệu USD (chiếm 5,3%).

Cuối cùng là nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đang phục hồi với lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường đạt gần 28.000 tỷ đồng trong quý I/2023, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 23.300 tỷ đồng, xếp thứ 1 (chiếm 83,2% tổng lượng phát hành, theo VBMA).

Chia sẻ về những vướng mắc của thị trường BĐS Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Đinh, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, thời điểm 2011-2013, thị trường BĐS xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hoá nhiều nhưng không hấp thụ được vào thị trường.

“Thời điểm này ngược lại, quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường… Tất cả các vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách…”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Theo đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chính phủ đã nhận thấy vấn đề và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Với vấn đề nguồn vốn thì có các gói hỗ trợ…, trái phiếu doanh nghiệp vướng mắc có Nghị định 65, Nghị định 08. Nguồn vốn có rồi, định hướng rõ tới sản phẩm nhà ở xã hội.

“Điểm nghẽn cơ bản cuối cùng là pháp lý, làm thế nào để các dự án được phê duyệt, được tham gia thị trường… Chỉ khi giải quyết được bài toán này thì các dự án đầu tư mới được giải quyết các câu chuyện cơ bản”, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định.

Đề cập về vướng mắc pháp lý của thị trường BĐS, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Võ Hồng Thắng cho rằng cần phải giải quyết được những vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án.

Ông Thắng cho biết, riêng tại TPHCM có 116 dự án chưa được tháo gỡ; chưa nhất quán giữa các quy định điều chỉnh của các luật; động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra cũng ảnh hưởng tới tâm lý thị trường.

Những “cú hích” quan trọng giúp thị trường BĐS phục hồi và phát triển

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, khó khăn vướng mắc của thị trường và hoạt động của các doanh nghiệp BĐS đặt ra rất nhiều nhiệm vụ cho Chính phủ, các cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương và cũng là nhiệm vụ của các doanh nghiệp.

Thời gian vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể, giao nhiệm vụ cho các bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều giải pháp tháo gỡ cho thị trường.

“Chúng ta thấy nhiều giải pháp được triển khai đã có kết quả cụ thể và tác động tích cực với thị trường. Tại thời điểm này, Chính phủ đang trình Quốc hội sửa đổi 3 chính sách rất quan trọng: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS”, ông Vương Duy Dũng cho biết.

Những nội dung như chính sách về chuyển nhượng dự án BĐS và nhiều nội dung khác đã được sửa đổi, bổ sung, được Quốc hội cơ bản đồng tình và cho thêm một số ý kiến để Chính phủ nghiên cứu, sửa đổi, trình Quốc hội trong kỳ họp tháng 5 tới.

Đề cập đến cơ chế, chính sách tác động đến thị trường BĐS, TS Cấn Văn Lực khẳng định, nền tảng chính sách phát triển bền vững thị trường BĐS là Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn 2045.

TS. Cấn Văn Lực đặc biệt đánh giá cao việc Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS với nhiệm vụ chính là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án tại Hà Nội, TPHCM cũng như các địa phương khác.

“Nắm bắt thực tế diễn biến thị trường qua rà soát, một thời gian ngắn sau đó, Chính phủ đã liên tiếp ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ những nút thắt trong nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng”,Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho biết.

Vị chuyên gia này dẫn ra một loạt cơ chế, chính sách đã được Chính phủ,Thủ tướng Chính phủ ban hành như Nghị định 08 ngày 5/3/2023 sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Đặc biệt, Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững với nhiều nhóm giải pháp khá toàn diện, cụ thể; Quyết định số 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030; Nghị định 10/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ-có condotels, officetels; quy định giá đất, tiền thuê đất…

Đồng thời cho biết, Ngân hàng Nhà nước cũng đã giảm một số lãi suất điều hành 2 lần trong một tháng vừa qua, qua đó định hướng các tổ chức tín dụng giảm lãi suất huy động và cho vay, trong đó có lĩnh vực BĐS.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, với việc liên tiếp ban hành hàng loạt chỉ đạo, chỉ thị, công diện, nghị định, đặc biệt là Nghị quyết số 33 cho thấy tinh thần quyết liệt của Chính phủ về việc quyết tâm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy sự ổn định, phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam.

“Chúng tôi tin tưởng những vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường sẽ sớm được khơi thông, thị trường sẽ sớm hồi phục, ổn định và phát triển trở lại”, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Chia sẻ với quan điểm này, TS. Nguyễn Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng, Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và một loạt giải pháp quyết liệt được Chính phủ,Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo, ban hành đã thể hiện quan điểm chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS Việt Nam.

Theo ông Nghĩa, việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường BĐS phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra một tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất.

Nhìn thực tế thị trường hiện tại, theo TS. Nguyễn Xuân Nghĩa, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do thiếu cơ chế, đất đai, dòng vốn. Vì vậy, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo tập trung nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lý, cơ chế; quỹ đất; nguồn vốn.

“Tôi tin rằng, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá BĐS mới và giúp thị trường BĐS khôi phục, phát triển trở lại”, ông Nghĩa khẳng định.

Tại cuộc họp báo thường kỳ quý I do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS đã có phản ứng tích cực với chỉ đạo, giải pháp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành; niềm tin của nhà đầu tư được phục hồi, một số dự án BĐS được tiếp tục triển khai sau một thời gian tam dừng, lượng tìm kiếm và giao dịch BĐS đã dần tăng lên.