Nguồn cung nhà ở bình dân "vắng bóng" căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2

Trong báo cáo công bố mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tiếp tục cảnh báo tính trạng mất cân đối cung - cầu sản phẩm căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản. 

Báo cáo nêu rõ, hiện căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã "tuyệt chủng" tại Hà Nội và TP.HCM trong vài năm qua và khó có khả năng xuất hiện trở lại, trong khi các dự án liên tục hướng tới phân khúc cao cấp, hạng sang vẫn liên tục được đưa ra thị trường.

Nghiên cứu của VARS về mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án, tính đến quý 3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng 64,0% so với quý 2/2019.

Tương tự tại TP.HCM, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường cũng đã tăng 46,2% trong quý 3, cao hơn mức tăng của TP.HCM, trong đó có hơn 50% nguồn cung mới trong quý 3 có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung, VARS cho biết trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Liên quan đến nhu cầu mua nhà, chị Minh Thuỳ (Cầu Giấy, Hà Nội) tìm mua nhà hơn 1 năm nay cho hay, từ giữa năm, sau cơn sốt chung cư, chị đi tìm mua nhưng căn hộ mới dưới 50 triệu đồng/m2 gần như không thể tìm được tại Hà Nội. Điều này khiến việc mua chung cư mới, 2 phòng ngủ với giá 3 tỷ đồng tại thủ đô hiện nay cũng bất khả thi.

“Với 3 tỷ đồng, hiện chỉ có thể mua căn hộ mới dạng 1 phòng ngủ + 1 hoặc căn hộ studio trong các đại đô thị phía tây, phía đông hoặc căn hộ cũ tại một số huyện ven Hà Nội. Thậm chí, tại một dự án vừa ra mắt tại huyện Đông Anh, chủ đầu tư công bố mức giá thăm dò cho các căn hộ studio (diện tích 30,5-31m2) từ 3,26 tỷ đến 3,68 tỷ đồng thì 3 tỷ sẽ không đủ sở hữu căn studio tại dự án. Điều này khiến gia đình tôi tạm dừng kế hoạch mua nhà để tính toán lại phương án trong thời gian tới”, chị Thuỳ chia sẻ.

Theo lý giải của một số chuyên gia, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, cần phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành.

Các chuyên gia cho rằng, để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân cần chính sách thiết thực của Nhà nước. Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.

Chính phủ mới đây cũng đã đề xuất Quốc hội xem xét dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, trong đó cho thí điểm trong 5 năm việc nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại.

Việc thí điểm này được đánh giá là bước tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá tăng cao do một phần nguyên nhân từ khó khăn tiếp cận đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP,HCM (HoREA) góp ý, nên ưu tiên thí điểm với doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng hoặc đang có quỹ đất để làm dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, phù hợp tình hình kinh tế của địa phương. Việc này, theo ông Châu, sẽ thúc đẩy cấu trúc lại sản phẩm nhà ở đang lệch pha về phân khúc cao cấp, giúp thị trường phát triển an toàn, bền vững.

Khi nêu quan điểm về việc giá chung cư tăng đột biến thời gian qua, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường căn hộ chung cư đang bị thao túng bởi một số chủ đầu tư lớn thông qua việc kiểm soát nguồn cung, tạo ra thế độc quyền để đẩy giá một cách phi lý.

Vị chuyên gia này cho rằng, thời gian qua thị trường vật liệu xây dựng chỉ chứng kiến biến động mạnh ở mặt hàng như cát xây dựng. Còn các nguyên vật liệu chủ chốt như cốt thép, xi măng vẫn giữ giá ổn định. Cùng lúc đó, giá nhân công xây dựng cũng không tăng đáng kể do nguồn cung lao động vẫn dồi dào. Những yếu tố trên chỉ chiếm khoảng 30% tổng giá thành chung cư. Với mức biến động không lớn, giá vật liệu và nhân công không thể là lý do khiến giá chung cư tăng 50 - 70% chỉ sau 1 năm.

Để hạn chế tình trạng trên, ngoài những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho phân khúc bình dân, VARS đã đề xuất các biện pháp hạn chế đầu cơ trên thị trường. Cụ thể, tiến hành áp dụng thuế bất động sản đối với các tài sản không sử dụng hoặc không xây dựng sau khi nhận đất.

Cùng với đó, thành lập cơ quan giám sát, áp dụng biện pháp xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá bất hợp lý; xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, đặc biệt là dữ liệu giá, để quản lý và theo dõi biến động giá, đảm bảo phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp.