'Ngấm' chính sách, thị trường bất động sản tốt dần lên ở chặng cuối năm

Hiện nền tảng tăng trưởng kinh tế vượt kịch bản đề ra, tín dụng thoát cảnh “đìu hiu”, mặt bằng lãi suất vay vẫn thấp, giải ngân đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy... Cùng đó, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật Các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 - sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó, chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản – các chuyên gia của VARS phân tích.

Ông Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường. Bởi lẽ các bộ luật này được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này. Nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo luật vừa được thông qua tuy chưa đạt tới kỳ vọng nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, khi các bộ luật liên quan có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ. Các doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý nhà nước. Như vậy, chủ đầu tư cũng tự tin hơn với việc ra hàng. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào bất động sản. Môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới tích cực nâng cao năng lực, tuyển quân, bồi dưỡng kiến thức, đáp ứng các quy định mới…

Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn. Về phân khúc nhà ở, trên cơ sở các bộ luật mới có hiệu lực sớm, Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương không ngừng dốc sức thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi thì doanh nghiệp phát triển dự án sẽ “bung hàng" với hoạt động truyền thông rầm rộ hơn.

Khảo sát của VARS cho thấy, nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm 2024, được đóng góp chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang với chất lượng sản phẩm và mức giá bán phục hồi rõ nét. Sản phẩm thấp tầng cũng được chào bán nhiều hơn khi các đại dự án đang hoàn tất những khâu cuối cùng gia nhập thị trường. Phần lớn các phân khu, dự án mới mở bán đến từ các dự án ở vùng ven thành phố, các tỉnh - thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới. Dư địa tăng giá sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng. Lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm do nguồn cung dự kiến chỉ “bật tăng" vào thời điểm cuối năm, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ - VARS dự báo.

Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và sẽ có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm khi nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp bất động sản phát huy hiệu quả tốt hơn. Số lượng "xem" và mua cũng sẽ nhiều hơn.

Nguồn cung sơ cấp căn hộ mà chủ yếu là cao cấp tăng. Mặt bằng giá căn hộ tại các dự án có mức giá quanh 40 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn, khoảng từ 100-300 triệu đồng/căn. Giao dịch và giá bán biệt thự, liền kề, nhà phố cũng sẽ được cải thiện trên diện rộng, nhất là trên thị trường thứ cấp, nhờ nền tảng phục hồi trước đó và kỳ vọng về mức lợi nhuận cao hơn của nhà đầu tư.

Đáng chú ý, các chuyên gia dự báo đất nền thoát "đáy" giảm giá, dần trở lại là "kênh đầu tư vua". Tuy nhiên, nhà đầu tư sẽ chỉ săn đón đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa, ở những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và mặt bằng giá chưa quá cao.

Phân khúc nhà ở xã hội được đánh giá đứng trước cơ hội đảo chiều khi các quy định mới tại các bộ luật có hiệu lực theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội được thực thi hiệu quả; gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng được sửa đổi theo hướng ưu đãi hơn...

Điểm sáng vẫn là phân khúc bất động sản công nghiệp với đà tăng trưởng tốt cùng hoạt động thâu tóm quỹ đất để phát triển khu công nghiệp của các tập đoàn. Các mô hình khu công nghiệp bền vững cũng sẽ được thúc đẩy phát triển khởi sắc và nhanh hơn, góp phần phát triển kinh tế xanh, tuần hoàn; giúp gia tăng chuỗi giá trị, đáp ứng nhu cầu, tạo lợi thế cạnh tranh thu hút dòng vốn đầu tư bền vững.

Nguồn cung phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được kỳ vọng cải thiện với nhiều hơn doanh nghiệp “can đảm" ra hàng nhưng với số lượng không đáng kể do thị trường bất động sản chung vẫn chưa thực sự khởi sắc. Nhiều dự án vẫn phải tạm dừng do gặp khó khăn về pháp lý, dòng tiền. Nên nguồn cung chủ yếu sẽ là loại hình cao tầng, giá trị dưới 5 tỷ đồng.

Sản phẩm condotel (căn hộ khách sạn) sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sơ cấp và thứ cấp nhờ tạo ra dòng tiền ổn định với giá trị đầu tư không quá cao. Đặc biệt là được thúc đẩy bởi sự phát triển của ngành du lịch cũng như kỳ vọng về hành lang pháp lý hoàn thiện hơn. Trong khi đó, phân khúc biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng có khả năng tiếp tục phải cạnh tranh với các sản phẩm đang rao bán trên thị trường thứ cấp.

VARS dự báo, cùng với đà phục hồi của thị trường, các chủ thể cũng sẽ bắt đầu "tăng tốc" tham gia thị trường, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, loại bỏ những môi giới “tay ngang", không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề. Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất... cũng sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất ra khỏi thị trường.

Thời gian qua, không ít doanh nghiệp thành công trong lĩnh vực sản xuất “lấn sân" sang đầu tư bất động sản với kỳ vọng siêu lợi nhuận nhưng kết quả nhận được không như kỳ vọng. Do đó, hiện hàng loạt doanh nghiệp đang rơi vào cảnh “làm cũng chết mà không làm cũng chết" do bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp không lường trước được chi phí. Nhất là thời gian tới, khi các bộ luật có hiệu lực thực thi, bảng giá đất mới sẽ cao hơn cũng đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn. Còn doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Do đó, VARS cho rằng, thời gian tới, thị trường sẽ chỉ còn chỗ đứng cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, nguồn lực tài chính tốt và có năng lực để phát triển các dự án đô thị quy mô lớn, hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đồng thời, có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư. Quy định được lựa chọn có hay không việc bảo lãnh ngân hàng cũng sẽ là nền tảng để giảm rủi ro và chi phí cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.