Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang chuyển mình từ giai đoạn phục hồi sang chu kỳ sàng lọc sâu. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà dự báo tăng mạnh và tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ, cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều đang phải đối mặt với những thách thức tài chính chưa từng có.
Sau một năm 2025 hồi phục, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở bắt đầu chịu áp lực lớn từ mặt bằng chi phí vốn tăng cao.
Theo báo cáo của VIS Rating, điểm đáng chú ý nhất của thị trường BĐS năm 2026 nằm ở sự thay đổi trong định hướng điều hành. Nếu giai đoạn trước tập trung tháo gỡ pháp lý và gia tăng nguồn cung, trọng tâm chính sách hiện đang dịch chuyển sang thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Trong năm 2025, tiến độ phê duyệt các dự án mới đã cải thiện đáng kể. Đặc biệt, số lượng dự án nhà ở xã hội tăng tới 161% so với cùng kỳ, cao hơn nhiều mức tăng 13% của năm trước đó. Đây được xem là tín hiệu cho thấy nỗ lực thúc đẩy phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực bắt đầu phát huy hiệu quả.
Tín dụng bất động sản tăng trưởng nóng trong năm 2025. Nguồn: VIS Rating
Dù nguồn cung mới được cải thiện, VIS Rating cho rằng môi trường kinh doanh của thị trường nhà ở trong năm 2026 sẽ có xu hướng suy giảm do áp lực chi phí tài chính và giá bán tiếp tục neo cao.
Theo thống kê của đơn vị này, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong năm 2025 giảm còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm 2024. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới tại hai đô thị lớn nhất cả nước tăng khoảng 22% trong năm 2025 nhờ môi trường pháp lý dần thông thoáng hơn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở các đại đô thị trung - cao cấp và các dự án cao cấp tại khu vực vùng ven.
Trong bối cảnh đó, VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 3 - 4% so với năm trước do lãi suất huy động tăng và định hướng kiểm soát chặt tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước.
Áp lực chi phí vốn gia tăng sẽ khiến số lượng giao dịch và tốc độ tăng giá BĐS chậm lại trong năm 2026. Đây cũng là yếu tố buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn nhằm mở rộng tập khách hàng và cải thiện thanh khoản.
Một trong những thay đổi lớn của thị trường năm 2026 là sự dịch chuyển mạnh về cấu trúc huy động vốn của doanh nghiệp BĐS.
VIS Rating cho biết, sau khi tín dụng BĐS tăng mạnh 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu kiểm soát chặt hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng tới mức tăng tương đương toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026. Điều này đồng nghĩa khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn đáng kể.
Theo đó, năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa rõ rệt về hồ sơ tín nhiệm và sức khỏe tài chính giữa các chủ đầu tư. Nhóm doanh nghiệp sở hữu dự án có khả năng bàn giao lớn, dòng tiền bán hàng tốt và pháp lý thuận lợi sẽ tiếp tục duy trì vị thế ổn định hơn trên thị trường. Ngược lại, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn pháp lý hoặc phụ thuộc lớn vào BĐS nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản lớn.
Xuất hiện những "vùng trũng" giảm giá cục bộ
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đà tăng lãi suất tác động trực tiếp đến hai nhóm đối tượng. Thứ nhất là những người vay cũ đã hết thời hạn ưu đãi lãi suất, khiến số tiền lãi hàng tháng tăng vọt. Thứ hai là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hiện đang phải dừng lại để quan sát.
Theo ông Đính, áp lực này đã dẫn đến hiện tượng bán cắt lỗ từ vài trăm triệu đến nửa tỷ đồng trên thị trường thứ cấp do chủ sở hữu không còn khả năng trả nợ. Điều này tạo ra những “vùng trũng” giảm giá cục bộ, dù giá sơ cấp từ các dự án mới vẫn rất khó giảm sâu vì chi phí đầu vào tăng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)
Chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy cho rằng việc hạ lãi suất là một thách thức lớn do biến động từ tình hình thế giới như động thái của Fed và xung đột tại Trung Đông. Ông dự báo kịch bản khả quan nhất là lãi suất sẽ đi ngang thay vì giảm thêm.
Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp BĐS cũng đang bước vào một "cuộc đua" huy động vốn đầy cam go. Khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt với mục tiêu tăng trưởng chỉ khoảng 15% trong năm 2026, khả năng tiếp cận vốn vay của các chủ đầu tư trở nên khó khăn hơn.
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhấn mạnh rằng lãi suất cao là yếu tố tất yếu để ổn định vĩ mô, vì vậy doanh nghiệp không nên trông chờ vào một đợt "giải cứu" lãi suất thần tốc. Thay vào đó, giải pháp cốt lõi hiện nay là tái cấu trúc sản phẩm; dịch chuyển sang phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội (vốn đã tăng trưởng 161% về số lượng dự án trong năm 2025) để khai thác nhu cầu ở thực.
Thị trường BĐS 2026 không còn là sân chơi của những đợt sóng đầu cơ dựa trên đòn bẩy tài chính. Đây là giai đoạn của những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính bền vững và những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực của đại chúng.
Với hệ thống cảng biển cửa ngõ quốc tế cùng mạng lưới đường bộ, đường sắt và đường thủy nội địa, Hải Phòng có nhiều điều kiện để phát triển vận tải đa phương thức. Khi đường biển, đường bộ, đường sắt và đường thủy được kết nối thành một chuỗi thống nhất, hàng hóa không chỉ được lưu chuyển thông suốt hơn mà còn góp phần rút ngắn thời gian, giảm chi phí, nâng cao hiệu quả khai thác hạ tầng và sức cạnh tranh của hệ thống logistics.
Thanh toán không dùng tiền mặt đang chuyển mình từ một phương thức giao dịch thuần túy trở thành động lực chiến lược thúc đẩy tài chính toàn diện tại Việt Nam.
Trước áp lực giá xăng dầu tăng cao trở lại trong quý 3/2026, Bộ Tài chính đã triển khai loạt giải pháp đồng bộ nhằm kiểm soát lạm phát, đảm bảo mục tiêu tăng trưởng đã được Quốc hội giao phó.
Nghị định số 378/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phát triển đô thị. Trong đó, Nghị định quy định rõ về tiêu chí, điều kiện thành lập khu thương mại tự do.
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để mở rộng hạ tầng thương mại, Bộ Tài chính triển khai chính sách hỗ trợ tín dụng đầu tư qua Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB).
Chính phủ ban hành Nghị quyết số 43/2026/NQ-CP kéo dài thời hạn áp dụng thuế nhập khẩu ưu đãi, thuế bảo vệ môi trường đối với xăng dầu cùng nhiên liệu bay đến hết ngày 31/12/2026.
Nhấn mạnh phát triển kinh tế cửa khẩu có ý nghĩa quan trọng trong xây dựng đường biên giới hòa bình, hữu nghị, hợp tác và phát triển, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu việc nghiên cứu, áp dụng các cơ chế, chính sách, kể cả chính sách đặc thù, phải gắn phát triển kinh tế với bảo đảm quốc phòng, an ninh, quản lý biên giới và bảo vệ môi trường.
Sở hữu hệ thống cảng biển, sân bay, khu kinh tế và cửa khẩu lớn, song theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguồn lực của miền Trung vẫn đang bị chia cắt, chưa tạo thành những chuỗi giá trị đủ mạnh. Muốn khai thác hiệu quả tiềm năng, liên kết vùng cần chuyển từ khẩu hiệu sang hành động cụ thể, với doanh nghiệp giữ vai trò chủ thể.
Hội nghị Trao đổi giải pháp giảm chi phí logistics nhằm thúc đẩy xuất khẩu là diễn đàn quan trọng giúp các cơ quan quản lý lắng nghe trực tiếp vướng mắc từ doanh nghiệp, đồng thời thống nhất giải pháp liên ngành để giảm chi phí và nâng cao sức cạnh tranh cho hàng hóa Việt Nam.
UBND TP.HCM yêu cầu các cơ quan chức năng và 32 phường trên địa bàn khẩn trương đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ xuống cấp được xây dựng trước năm 1994.
Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đang ghi nhận mức tăng tốc bứt phá, đặc biệt là sự chuyển dịch mạnh mẽ sang các ngành công nghệ cao, bán dẫn và kinh tế số.
Cải thiện môi trường kinh doanh không chỉ là bài toán thủ tục mà còn liên quan đến khả năng doanh nghiệp đầu tư dài hạn, đổi mới công nghệ và nâng cao hiệu quả. PCI 2.0 cung cấp thêm dữ liệu để các địa phương xác định những điểm cần cải thiện.
Phát triển bền vững đòi hỏi doanh nghiệp có khả năng đầu tư dài hạn, đổi mới công nghệ và nâng cao hiệu quả vận hành. Những cải cách về môi trường kinh doanh vì thế không chỉ liên quan đến thủ tục hành chính mà còn tạo điều kiện để doanh nghiệp chuyển đổi mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng và sức cạnh tranh.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định phạt 100-130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở.
Từ ngày 7/9 đến 26/9/2026, thành phố Hà Nội tổ chức công khai lấy ý kiến nhân dân về phương án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu đô thị H1-1B và một phần H1-1C tại khu vực Hồ Gươm và vùng phụ cận.
Với không gian phát triển rộng lớn sau hợp nhất, Quảng Trị đang sở hữu hệ thống tài nguyên du lịch đa dạng, từ di sản thiên nhiên, biển đảo đến các di tích lịch sử, văn hóa đặc sắc. Trong hành trình biến tiềm năng thành sức hút, hạ tầng giao thông đồng bộ đang trở thành “mạch nối” quan trọng, mở rộng khả năng tiếp cận điểm đến, rút ngắn khoảng cách và tạo nền tảng cho du lịch phát triển theo hướng bền vững.
Tại kỳ điều hành hôm nay, giá xăng dầu cùng giảm. Trong đó, xăng E5RON92 giảm 70 đồng/lít; xăng E10RON95-III giảm 66 đồng/lít; dầu diesel 0.05S giảm 459 đồng/lít.
