Sau một năm 2025 hồi phục, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở bắt đầu chịu áp lực lớn từ mặt bằng chi phí vốn tăng cao.
Theo báo cáo của VIS Rating, điểm đáng chú ý nhất của thị trường BĐS năm 2026 nằm ở sự thay đổi trong định hướng điều hành. Nếu giai đoạn trước tập trung tháo gỡ pháp lý và gia tăng nguồn cung, trọng tâm chính sách hiện đang dịch chuyển sang thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Trong năm 2025, tiến độ phê duyệt các dự án mới đã cải thiện đáng kể. Đặc biệt, số lượng dự án nhà ở xã hội tăng tới 161% so với cùng kỳ, cao hơn nhiều mức tăng 13% của năm trước đó. Đây được xem là tín hiệu cho thấy nỗ lực thúc đẩy phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực bắt đầu phát huy hiệu quả.
Dù nguồn cung mới được cải thiện, VIS Rating cho rằng môi trường kinh doanh của thị trường nhà ở trong năm 2026 sẽ có xu hướng suy giảm do áp lực chi phí tài chính và giá bán tiếp tục neo cao.
Theo thống kê của đơn vị này, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong năm 2025 giảm còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm 2024. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới tại hai đô thị lớn nhất cả nước tăng khoảng 22% trong năm 2025 nhờ môi trường pháp lý dần thông thoáng hơn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở các đại đô thị trung - cao cấp và các dự án cao cấp tại khu vực vùng ven.
Trong bối cảnh đó, VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 3 - 4% so với năm trước do lãi suất huy động tăng và định hướng kiểm soát chặt tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước.
Áp lực chi phí vốn gia tăng sẽ khiến số lượng giao dịch và tốc độ tăng giá BĐS chậm lại trong năm 2026. Đây cũng là yếu tố buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn nhằm mở rộng tập khách hàng và cải thiện thanh khoản.
Một trong những thay đổi lớn của thị trường năm 2026 là sự dịch chuyển mạnh về cấu trúc huy động vốn của doanh nghiệp BĐS.
VIS Rating cho biết, sau khi tín dụng BĐS tăng mạnh 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu kiểm soát chặt hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng tới mức tăng tương đương toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026. Điều này đồng nghĩa khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn đáng kể.
Theo đó, năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa rõ rệt về hồ sơ tín nhiệm và sức khỏe tài chính giữa các chủ đầu tư. Nhóm doanh nghiệp sở hữu dự án có khả năng bàn giao lớn, dòng tiền bán hàng tốt và pháp lý thuận lợi sẽ tiếp tục duy trì vị thế ổn định hơn trên thị trường. Ngược lại, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn pháp lý hoặc phụ thuộc lớn vào BĐS nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản lớn.
Xuất hiện những "vùng trũng" giảm giá cục bộ
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đà tăng lãi suất tác động trực tiếp đến hai nhóm đối tượng. Thứ nhất là những người vay cũ đã hết thời hạn ưu đãi lãi suất, khiến số tiền lãi hàng tháng tăng vọt. Thứ hai là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hiện đang phải dừng lại để quan sát.
Theo ông Đính, áp lực này đã dẫn đến hiện tượng bán cắt lỗ từ vài trăm triệu đến nửa tỷ đồng trên thị trường thứ cấp do chủ sở hữu không còn khả năng trả nợ. Điều này tạo ra những “vùng trũng” giảm giá cục bộ, dù giá sơ cấp từ các dự án mới vẫn rất khó giảm sâu vì chi phí đầu vào tăng.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy cho rằng việc hạ lãi suất là một thách thức lớn do biến động từ tình hình thế giới như động thái của Fed và xung đột tại Trung Đông. Ông dự báo kịch bản khả quan nhất là lãi suất sẽ đi ngang thay vì giảm thêm.
Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp BĐS cũng đang bước vào một "cuộc đua" huy động vốn đầy cam go. Khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt với mục tiêu tăng trưởng chỉ khoảng 15% trong năm 2026, khả năng tiếp cận vốn vay của các chủ đầu tư trở nên khó khăn hơn.
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhấn mạnh rằng lãi suất cao là yếu tố tất yếu để ổn định vĩ mô, vì vậy doanh nghiệp không nên trông chờ vào một đợt "giải cứu" lãi suất thần tốc. Thay vào đó, giải pháp cốt lõi hiện nay là tái cấu trúc sản phẩm; dịch chuyển sang phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội (vốn đã tăng trưởng 161% về số lượng dự án trong năm 2025) để khai thác nhu cầu ở thực.
Thị trường BĐS 2026 không còn là sân chơi của những đợt sóng đầu cơ dựa trên đòn bẩy tài chính. Đây là giai đoạn của những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính bền vững và những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực của đại chúng.
