Theo báo cáo của Bộ Xây dựng và các địa phương, cả nước có 366 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại; trong đó, mới chỉ có khoảng 42 chung cư đã hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại, chiếm 11% và 69 chung cư đang thực hiện cải tạo, xây dựng lại, tương đương 19%. Đặc biệt, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại 2 đô thị lớn là Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh chưa đạt kết quả đề ra.
Một trong những nguyên nhân khiến tỷ lệ chung cư cải tạo, xây dựng lại còn khiêm tốn là do chính quyền địa phương nhập cuộc chưa quyết liệt. Tại Báo cáo giám sát của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội chỉ rõ: “Tiến độ kiểm định, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn đang rất chậm; trong đó, có lực cản từ việc không di dời được người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ”.
Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HOREA) lại cho rằng, không phải do quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn” là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Mà “nút thắt” trong các năm qua là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi; chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và cũng chưa tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”, đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu nhà chung cư và nhà đầu tư - ông Châu nhận xét.
Tuy nhiên, trên thực tế, hiện nay khi thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ thì phải nhận được sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân mới có thể triển khai. Trong khi đó, nhiều người dân lại không di dời để bàn giao mặt bằng xây dựng do chưa tin tưởng vào dự án, nhất là về tiến độ hoàn thành.
Hiện chưa có quy định cụ thể về việc công bố công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế trước khi đưa vào giao dịch và kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư đối với toàn bộ các nhà chung cư được kiểm định khi hết niên hạn sử dụng.
Bên cạnh đó, cũng chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ thể liên quan trong việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; cơ chế ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư tham gia thực hiện dự án còn chưa rõ ràng, chưa đầy đủ, nên khó thu hút nhà đầu tư; trong khi áp lực cải tạo lại các chung cư cũ ngày càng tăng, nguồn lực nhà nước còn hạn chế…
Hàng loạt những vướng mắc này đang “ngáng” tiến độ cải tạo chung cư cũ trên toàn quốc. Các chuyên gia nhận xét, Luật Nhà ở hiện tại chưa quy định cụ thể về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nên dẫn đến nhiều vướng mắc và cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau.
Liên quan đến nội dung này, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư chưa có quy định rõ ràng, cụ thể về các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, dẫn đến các địa phương có nhiều cách hiểu khác nhau về vấn đề này nên việc đưa danh mục các nhà chung cư thuộc diện phá dỡ, xây dựng lại giai đoạn 2015 - 2020 chưa đáp ứng yêu cầu.
Đơn cử như khái niệm “nhà chung cư nguy hiểm, nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ” không được quy định tương ứng trong pháp luật xây dựng (pháp luật xây dựng sử dụng khái niệm nhà chung cư cấp D). Do đó, khi triển khai các địa phương gặp vướng mắc trong việc xác định danh mục nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại - Bộ Xây dựng ghi nhận.
Mặc dù Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thay thế cho Nghị định số 101/2016/NĐ-CP đã có quy định để giải quyết một số vấn đề tồn tại thuộc thẩm quyền của Chính phủ như xác định trách nhiệm thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư, xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư… nhưng vẫn còn một số vấn đề, tồn tại quy định tại Luật Nhà ở 2014 thuộc thẩm quyền của Quốc hội chưa thể giải quyết trong Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Đồng thời, một số quy định trong Nghị định số 69 cũng cần phải được “luật hóa” để nâng cao hiệu lực pháp lý bảo đảm tính khả thi trong quá trình thực hiện – Bộ Xây dựng thông tin.
Theo ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, UBND thành phố đang thực hiện việc xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị định 69 và đã ban hành Đề án cải tại chung cư cũ với 6 kế hoạch triển khai (chia thành 6 đợt). Đợt 1 ưu tiên thực hiện đối với 10 khu chung cư; trong đó có 4 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp D và 6 khu chung cư có tính khả thi cao.
Sau 2 năm triển khai, Sở Xây dựng đã phê duyệt nhiệm vụ kiểm định 1.022 nhà chung cư cũ trên địa bàn. Đây là cơ sở để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ vốn rất chậm chạp thời gian vừa qua. Có những nơi đã hoàn thành di dời các hộ dân, tổ chức ra khỏi nhà nguy hiểm cấp độ D. Đây là khu nhà hư hỏng đã có chủ trương từ lâu nhưng một số hộ dân vẫn bám trụ ở lại, bất chấp nguy hiểm.
Từ thực tế này, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ trên địa bàn và lập danh mục các nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại đưa vào kế hoạch thực hiện của địa phương, làm cơ sở để triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Cùng đó, các địa phương cần khẩn trương tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại để nhà đầu tư có cơ sở tham gia xây dựng phương án đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án - Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
Tuy nhiên, Tiến sỹ Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, hiện các chủ đầu tư khi lập quy hoạch đều dẫn đến việc tăng thêm dân số khu vực; trong khi đó chủ trương ở nội đô cần giảm dân số. Đặc biệt, muốn thực hiện được việc này thì lại phải điều chỉnh quy hoạch và như vậy sẽ rất khó.
Mục tiêu hướng đến của chủ đầu tư là xây các trung tâm thương mại kết hợp vui chơi giải trí. Nếu nhà nước yêu cầu xây dựng công trình phải tạo ra kiến trúc cảnh quan và gắn với quy hoạch phân khu, mà không phát triển được mục tiêu trên thì chủ đầu tư sẽ không mặn mà tham gia. Do đó, nhiều dự án chung cư cũ xuống cấp vẫn "giẫm chân tại chỗ" vì chưa có chính sách nào tạo ra sự hài hòa giữa các bên - ông Nghiêm nhận xét.
