HoREA đề xuất áp dụng niên hạn sử dụng với chung cư xây mới

Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), HoREA kiến nghị làm rõ khái niệm "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" thay vì dùng cụm từ "sở hữu nhà chung cư có thời hạn".

Việc điều chỉnh cách diễn đạt này nhằm tránh gây hiểu lầm rằng quyền sở hữu tài sản của người dân bị giới hạn, đồng thời bảo đảm phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW.

Đáng chú ý, HoREA nhấn mạnh quy định này chỉ áp dụng đối với các dự án chung cư đầu tư xây dựng mới sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Các chung cư hiện hữu hoặc các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài sẽ không bị áp dụng hồi tố nhằm bảo đảm quyền tài sản đã được xác lập của người dân.

Với đề xuất cơ chế tài chính minh bạch khi công trình hết tuổi thọ và buộc phải phá dỡ để đảm bảo an toàn. HoREA đưa ra các phương án: Chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất chung để cải tạo, xây dựng lại bằng cách đóng góp kinh phí hoặc hợp tác với nhà đầu tư.

Kinh phí đóng góp được xác định bằng: Diện tích căn hộ x Suất đầu tư xây dựng mới 1m2 sàn tại thời điểm phá dỡ.

Nếu cư dân không có nhu cầu hoặc không thể đóng tiền, đất sẽ được bàn giao lại cho Nhà nước để giao nhà đầu tư khác. Khi đó, chủ sở hữu cũ sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và hỗ trợ tái định cư theo quy định.

Nếu vị trí cũ không còn được quy hoạch xây chung cư, người dân sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và bố trí tái định cư ở khu vực khác.

Nhận định về định hướng này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng đây là chủ trương phù hợp với thực tế bởi không có công trình nào tồn tại vĩnh viễn. Ông Toản chỉ ra rằng việc thiếu hành lang pháp lý mạnh mẽ đang khiến công tác cải tạo các khu tập thể cũ gặp bế tắc do vướng mắc về quyền lợi giữa các hộ dân.

Về tác động thị trường, ông Toản dự báo: "Quy định mới có thể góp phần kéo giảm mặt bằng giá chung cư. Khi người mua xác định căn hộ là tài sản phục vụ nhu cầu ở thay vì tài sản tích lũy truyền đời, họ sẽ cân nhắc nhiều hơn về giá trị thực, khiến chủ đầu tư khó bán giá quá cao".

Tuy nhiên, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng lưu ý về tâm lý người dân. Đa số người Việt vẫn coi nhà ở là tài sản truyền đời, nên thông tin về niên hạn sử dụng có thể khiến một bộ phận khách hàng lo ngại căn hộ chung cư sẽ trở thành dạng "thuê dài hạn", ảnh hưởng đến tính thanh khoản của các dự án mới trong ngắn hạn.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT CTCP Khang Land Holding chia sẻ, nếu được thiết kế đầy đủ, chính sách quản lý chung cư theo niên hạn công trình là bước tiến tích cực của thị trường bất động sản.

"Thay vì chỉ dựa vào vị trí, giá trị căn hộ trong tương lai sẽ phản ánh đúng chất lượng thực của công trình, bao gồm uy tín chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng kết cấu, khả năng bảo trì, hiệu quả vận hành cũng như khả năng tái thiết sau này. Dự án chất lượng cao sẽ giữ giá trị lâu hơn, còn dự án chất lượng thấp sẽ bị thị trường chiết khấu ngay từ đầu", ông Cao nhận định.

Ông cho rằng, vai trò của doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi. Chủ đầu tư không thể chỉ xây xong rồi bàn giao, mà phải có trách nhiệm lâu dài đối với chất lượng công trình, hệ thống bảo trì cũng như khả năng tái tạo dự án trong tương lai. Thành công của chính sách không nằm ở việc quy định niên hạn thiết kế là 50 năm, 70 năm hay 99 năm, mà ở việc xây dựng được hành lang pháp lý đầy đủ cho toàn bộ vòng đời của một tòa chung cư.

Ngoài ra theo ông, cần phân biệt rõ ba khái niệm gồm: niên hạn thiết kế công trình, thời gian sử dụng thực tế và quyền tài sản của chủ sở hữu. Đây là ba vấn đề có liên quan, nhưng không đồng nhất. "Hết niên hạn thiết kế không có nghĩa căn hộ tự động mất giá trị hoặc người dân mất quyền sở hữu", ông nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng: Một tài sản được coi là tích sản khi có khả năng bảo toàn, gia tăng giá trị hoặc tạo ra dòng tiền ổn định. Ngược lại, nếu giá trị suy giảm nhanh, chi phí duy trì lớn và hiệu quả khai thác thấp, tài sản đó sẽ mất dần vai trò tích lũy.

Vì vậy, giá trị của một căn hộ không được quyết định bởi tên gọi hay một yếu tố đơn lẻ, mà phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, hạ tầng, công tác quản lý vận hành và nhu cầu thực của thị trường.

Việc xác định rõ nghĩa vụ tài chính và phương án xử lý tài sản khi hết hạn sử dụng được kỳ vọng sẽ giúp xóa bỏ cơ chế "bao cấp" từ ngân sách Nhà nước trong việc cải tạo chung cư xuống cấp.

Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 2.500 khu chung cư cũ nhưng tiến độ xây lại rất chậm do thiếu sự thống nhất về quyền lợi. Cơ chế mới sẽ từng bước nâng cao trách nhiệm của chủ sở hữu đối với tài sản của mình và tạo tính bền vững cho đô thị.