Hiện nay, tình trạng lệch pha cung - cầu, phân khúc biểu hiện ngày càng rõ ràng khi hầu hết trong giỏ hàng đều là sản phẩm cao cấp. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm 30%; căn hộ trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2 chiếm 15%; căn hộ bình dân, giá rẻ có mức giá dưới 25 triệu đồng gần như không có.
Dẫn báo cáo Chỉ số về Khả năng Chi trả Nhà ở tại Châu Á Thái Bình Dương 2023 của ULI, Savills cho biết TP.HCM và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân. Cụ thể, TP.HCM, trung tâm kinh tế của Việt Nam, có giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm. Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).
Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7).
Liên quan đến giá nhà ở, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, quá trình đô thị hóa nhanh chóng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở. Thực trạng này đặt ra yêu cầu phải có các giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã hội như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản.
Còn theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, giá bất động sản tại Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. TS Cấn Văn Lực phân tích, người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của người Việt Nam thấp hơn 2 quốc gia này), đồng thời cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...
Theo ông Lực, nguyên nhân giá bất động sản tại Việt Nam cao là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao… Ngoài ra, bất động sản đang bất thường ở chỗ, kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như ‘đóng băng’.
Ông Cấn Văn Lực cho rằng, do xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và trong nước sau 2 năm tăng trưởng khá nóng. Giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10 - 20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%.
Còn PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính đánh giá cũng đồng tình rằng giá của thị trường bất động sản bây giờ đang quá cao. Nếu như giá bình quân của bất động sản tại Việt Nam đang cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập bình quân của người lao động một năm thì ở các nước phát triển chỉ gấp từ 6-7 lần so với mức thu nhập bình quân của người lao động.
Thực tế, trong nhiều năm gần đây, vấn đề nhức nhối của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý. Theo đó, nguồn cung nhà ở ngày càng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Do vậy, chỉ khi vấn đề về pháp lý giải quyết được mới có thể khơi thông nguồn cung và kéo giảm giá nhà ở.
Còn với phân khúc nhà ở xã hội, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cho rằng đây là vấn đề cần ưu tiên bởi giúp giải quyết các vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, kinh thích phần nào kinh tế - xã hội, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị.
"Khó khăn lớn nhất lúc này là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Thứ hai là vấn đề nguồn vốn, hiện tại đang dựa vào nguồn vốn công là chính, cần thêm sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Cần có những chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý dành riêng và đơn giản hóa cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này", bà Giang Huỳnh nói.
Tại thị trường Việt Nam, tính riêng năm 2023, Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 6,117 căn nhà ở xã hội tại 11 dự án. Trong khi đó, TP.HCM cũng dự kiến xây dựng thêm 3,800 căn tại 6 dự án, theo số liệu từ đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
Tuy nhiên, để được mua nhà ở xã hội, người mua cần nằm trong diện ưu đãi, kèm thêm thỏa mãn một số điều kiện về thu nhập, diện hộ gia đình.
