Đây là dự báo của nhiều tổ chức về thị trường bất động sản công nghiệp năm 2024. Theo CBRE, năm ngoái đã có những kết quả tích cực cho thị trường bất động sản công nghiệp dù nền kinh tế Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Khu vực phía Bắc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%, trong khi đó ở phía Nam là khoảng 92%.
Trong đó, diện tích hấp thụ tại thị trường miền Bắc đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, vượt quá 800 ha và tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp hạn chế, có diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm 2022, đạt khoảng 500 ha.
Ngoài các nhà sản xuất trong lĩnh vực điện tử, ô tô và phụ kiện, CBRE cũng nhận thấy sự quan tâm của các khách thuê đến các ngành công nghiệp mới trong lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất xe điện, bán dẫn hay vật liệu xanh. Với sự hướng tới của các tỉnh, thành phố và sự quan tâm ngày càng tăng của các doanh nghiệp đến các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững, nhu cầu cũng sẽ được thúc đẩy trong tương lai theo đơn vị này.
Dựa trên những thông tin đó, CBRE dự tính rằng trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp có thể tăng 59% mỗi năm ở miền Bắc và 37% mỗi năm ở miền Nam. Giá thuê nhà kho, nhà xưởng đã xây sẵn cũng có thể tăng nhẹ, khoảng 14% mỗi năm.
Theo kế hoạch của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến hết quý III năm 2023, cả nước hiện đã có tổng cộng 413 khu công nghiệp với diện tích hơn 87.700 ha, tăng thêm 3 khu so với năm 2022. Công ty Chứng khoán MB MBS cho biết rằng vào cuối năm trước, giá thuê đất trung bình tại các khu công nghiệp là 123 USD/m2/ chu kỳ thuê ở miền Bắc và 167 USD/m2 ở miền Nam.
Nhóm nghiên cứu của SSI Research tin rằng thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển tích cực nhờ vào dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam trong năm nay. Năm trước, số vốn FDI được đầu tư trong nước đạt 23,2 tỷ USD trong tổng số cam kết hơn 28 tỷ USD, tăng 24% so với năm trước đó.
Đặc biệt, theo SSI Research, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc có thể tăng cao trong năm nay do nhu cầu chuyển đổi sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và bán dẫn. Tại miền Nam, các khu công nghiệp có thể phục hồi nhờ vào các doanh nghiệp thuê làm trong ngành dệt may, gỗ, da giầy, logistics, thực phẩm và đồ uống.
Tương tự, công ty chứng khoán MBS cho rằng các khu công nghiệp ở miền Bắc sẽ có triển vọng tốt nhờ vào làn sóng chuyển đổi sản xuất từ Trung Quốc, đặc biệt là trong lĩnh vực bán dẫn. Các khu công nghiệp đáng chú ý trong 3 năm tới bao gồm KCN số 5 (193 ha) tại Hưng Yên, SHI IP Tam Dương (162 ha) tại Vĩnh Phúc, Sông Lô 2 (165 ha) tại Vĩnh Phúc, Gia Bình 2 (250 ha) tại Bắc Ninh.
Công ty này cũng dự đoán rằng các khu công nghiệp truyền thống sẽ dần mất đi lợi thế cạnh tranh và sẽ được thay thế bởi các khu công nghiệp có hướng tới yếu tố xanh và bền vững, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đầu tư vào các dự án công nghệ cao sử dụng nguyên liệu sạch và giảm phát thải khí carbon đang là xu hướng hiện nay.
Mặc dù thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam có nhiều tiềm năng, nhưng vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức mới. Thứ nhất, theo MBS, là sự gia tăng cạnh tranh trong việc thu hút vốn FDI từ các nước trong khu vực. Hiện nay, hai quốc gia lớn đang cạnh tranh mạnh với Việt Nam là Ấn Độ và Indonesia, đã có những động thái tích cực để thu hút vốn đầu tư sau đại dịch.
Ấn Độ đã dành quỹ đất rộng lớn 460000 ha và đầu tư cho cơ sở hạ tầng, cùng với việc miễn giảm thuế cho các dự án mới để thu hút vốn đầu tư. Nhiều doanh nghiệp như Samsung, Pegatron, Apple cũng đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. Trong khi đó, Indonesia cũng thu hút được nhiều vốn FDI nhờ vào lĩnh vực pin xe điện và điện toán đám mây. Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) của dòng vốn FDI vào Indonesia trong 5 năm gần đây là 13%, trong khi Ấn Độ là 9% mỗi năm, còn Việt Nam chỉ đạt khoảng 4%.
Một nguy cơ khác đối với các khu công nghiệp tại Việt Nam là thiếu điện trong mùa sản xuất cao điểm. Ngoài ra, việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu từ năm nay cũng làm giảm sự cạnh tranh của Việt Nam trong việc thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến những nguồn đầu tư quy mô lớn.
