Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ không còn mặc định là "vĩnh viễn" mà được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế của cơ quan có thẩm quyền.
Cụ thể, thời hạn này sẽ được ghi rõ trong văn bản thẩm định và tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt khi công trình hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ dù chưa hết niên hạn.
Bộ Xây dựng lý giải, việc quy định rõ thời hạn sẽ tạo cơ sở pháp lý để xử lý các chung cư cũ xuống cấp vốn đang gặp nhiều vướng mắc trong việc cải tạo hiện nay. Đồng thời, quy định này giúp thay đổi nhận thức của người dân, giúp họ hiểu rằng căn hộ là một loại tài sản có thời hạn sử dụng nhất định theo thời gian.
Để bảo đảm quyền lợi của người dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ đối với các trường hợp khu đất vẫn phù hợp quy hoạch phát triển nhà ở và tiếp tục xây dựng chung cư.
Trong trường hợp khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc bổ sung các quy định này hướng đến mục tiêu giải quyết những tồn tại kéo dài trong cải tạo chung cư cũ, khi nhiều dự án dù đã được xác định nguy hiểm nhưng vẫn không thể triển khai do thiếu cơ sở pháp lý thống nhất.
Trước đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đã ký văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, đề nghị không gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình.
Theo HoREA, việc áp dụng sở hữu có thời hạn đại trà sẽ gây tâm lý lo ngại, khiến người dân có xu hướng chuyển sang mua nhà gắn liền với đất. Điều này có thể dẫn đến sự mất cân đối cung - cầu, đẩy giá đất tăng cao trong khi phân khúc chung cư giảm sức hút.
Theo ông Châu, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu căn hộ. Hiệp hội đề nghị tiếp tục duy trì quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn đối với nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Ông cho rằng quy định này vừa bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, vừa giúp người dân yên tâm khi lựa chọn căn hộ làm nơi an cư lâu dài.
Theo kiến nghị của HoREA, dự thảo nên bỏ quy định tại Điều 28 về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ. Thay vào đó, Hiệp hội đề nghị khôi phục quy định của Luật Nhà ở năm 2023 về sở hữu nhà ở có thời hạn theo thỏa thuận giữa các bên hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà đối với toàn bộ nhà chung cư.
HoREA cho rằng pháp luật hiện hành đã quy định đầy đủ hai hình thức sở hữu nhà ở, gồm sở hữu không xác định thời hạn đối với nhà ở gắn với đất ở sử dụng ổn định lâu dài và sở hữu có thời hạn trong các trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thời hạn sử dụng đất. Do đó, việc bổ sung quy định sở hữu chung cư có thời hạn đối với tất cả các dự án là chưa thực sự cần thiết.
Theo Hiệp hội, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị lớn của người dân. Nếu quyền sở hữu bị giới hạn theo tuổi thọ công trình, điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà, đồng thời tạo tâm lý lo ngại đối với người dân và nhà đầu tư.
Đáng chú ý, HoREA cũng dẫn lại quan điểm của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước đó, cho rằng quy định sở hữu có thời hạn có thể tác động tiêu cực đến quyền sở hữu tài sản của người dân. Thay vào đó, Nhà nước nên tập trung hoàn thiện các quy định về kiểm định chất lượng, di dời và cải tạo chung cư cũ để đảm bảo an toàn.
Hiện tại, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến và thẩm định trước khi trình Quốc hội xem xét.
