Gỡ nút thắt cơ chế để chung cư cũ không còn nguy hiểm

Theo Bộ Xây dựng, việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do vướng mắc về cơ chế. Còn về phía doanh nghiệp không hào hứng, mặn mà tham gia vì không nhìn thấy lợi nhuận. Trong khi đó, khi chấp thuận cải tạo thì giữa doanh nghiệp và người dân lại không thể thỏa thuận được phương án tài chính, cơ chế đền bù…

Qua tổng hợp số liệu báo cáo của các địa phương, Bộ Xây dựng cho biết, trong tổng số 110 nhà chung cư đã hoàn thành và đang thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại giai đoạn 2015 - 2022 thì có 26 dự án do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng; 17 dự án do doanh nghiệp thỏa thuận với chủ sở hữu nhà chung cư. Còn lại các trường hợp khác không có báo cáo thống kê. 

Bộ Xây dựng nhận xét, hầu hết các trường hợp lựa chọn chủ đầu tư đều thực hiện trong giai đoạn Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực thi hành. Nhưng kể từ thời điểm Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực thi hành từ 1/9/2021 cho đến nay thì các địa phương vẫn đang trong quá trình triển khai thực hiện như: lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực nhà chung cư, ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, ban hành hệ số K (hệ số bồi thường)…

Đơn cử như thành phố Hà Nội đã bố trí kinh phí và thực hiện kiểm định được 401/1.579 nhà chung cư (giai đoạn trước năm 2021), qua kiểm định đã xác định có 17 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Báo cáo từ các địa phương cho thấy, những dự án đã thực hiện trong giai đoạn 2015 - 2021 (trước thời điểm Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) đều lập phương án bồi thường theo quy định của Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. Còn hiện nay, việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, nhiều nhà đã phá dỡ nhưng chưa thể xây dựng lại do vướng các cơ chế chính sách hoặc do người dân chưa đồng tình, cơ chế ưu đãi chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia. Ngoài ra còn nhiều khó khăn khác như: chưa rõ quy định về cách xác định hệ số K, quy đổi tính giá trị căn hộ tái định cư, lợi nhuận định mức chủ đầu tư được hưởng khi làm dự án cải tạo...

Cuối năm 2021, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và các kế hoạch triển khai đề án, xác định tiến độ với mốc thời gian cụ thể. Tuy nhiên, sau gần 2 năm, các mốc tiến độ vẫn cách xa “đích”.

Từ thực tiễn vướng mắc của địa phương, ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội - Cơ quan Thường trực Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội cho biết, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định ngoài việc kiểm định chất lượng các nhà chung cư, còn phải kiểm định, đánh giá hạ tầng kỹ thuật trong khu vực nhà chung cư.

Tuy nhiên, lại chưa có quy định cụ thể về các tiêu chí đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: phòng cháy, chữa cháy, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, giao thông nội bộ và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị, dẫn đến khó đánh giá kiểm định. Bên cạnh đó, việc thống nhất phương án bồi thường giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu còn gặp nhiều khó khăn.

Nguyên nhân là do chủ sở hữu thường yêu cầu hệ số K bồi thường cao, nhất là đối với hộ tại tầng 1, dẫn đến nhà đầu tư khó cân đối được hiệu quả tài chính của dự án. Đây cũng là một trong những khó khăn, trở ngại lớn ảnh hưởng đến tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố - ông Thành cho hay.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, đa số các chung cư cũ nằm trong nội đô, bị quy hoạch hạn chế về mật độ dân số, chiều cao, nên hầu như việc cải tạo chỉ đảm bảo được chỗ ở cho người dân. Còn muốn tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp lại rất khó.

Thêm vào đó, khâu thẩm định cũng đang yếu. Rất nhiều chung cư có dấu hiệu xuống cấp nhóm D nhưng không thực hiện siết nhóm, dẫn đến người dân trong dự án và người dân xung quanh đang phải chịu rủi ro về tính mạng khi sinh sống hàng ngày hoặc đi qua khu vực đó nhưng vẫn chưa có căn cứ phá dỡ.