Một trong những lý do được Hiệp hội này đưa ra là thời gian qua Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và chính quyền địa phương đã tích cực có các động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhưng phía doanh nghiệp vẫn còn "án binh bất động" trong việc cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh giá bán phù hợp.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, trong 11 tháng của năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì 2 hội nghị để bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư. Thủ tướng Chính phủ cũng đã chủ trì hội nghị chuyên đề về thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Tổ công tác của Chính phủ, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành, địa phương xem xét, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản, điển hình là TP Hồ Chí Minh.
Về phía địa phương, bà Lê Thị Huỳnh Mai, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hồ Chí Minh cho biết, để tháo gỡ vướng mắc liên quan đến dự án nhà ở thương mại, cuối năm 2022, Ủy ban nhân dân Thành phố đã tổng hợp, rà soát những vướng mắc khó khăn trong lĩnh vực đầu tư, quy hoạch, đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản, để báo cáo Tổ công tác của Chính phủ về rà soát, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Đồng thời, Ủy ban nhân dân Thành phố cũng đã tổ chức họp để có hướng chỉ đạo tháo gỡ đối với 16/32 dự án mà Tổ công tác chuyển đến, còn lại 16/32 dự án, Ủy ban nhân dân Thành phố đã giao các sở, ban, ngành tiếp tục rà soát pháp lý để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét giải quyết cụ thể từng trường hợp.
Ngoài ra, từ 189 kiến nghị của 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản Thành phố tổng hợp, đến nay các sở, ngành thành phố đã giải quyết đối với 43 kiến nghị của 39 dự án. "Hiện thành phố đang tập trung tháo gỡ đối với 71 kiến nghị của 48 dự án liên quan đến thủ tục đầu tư xây dựng. Đối với 30 kiến nghị của 30 dự án liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Thành phố đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục rà soát, đẩy nhanh tiến độ giải quyết", bà Lê Thị Huỳnh Mai cho biết.
Như vậy, có thể nói là ở góc độ quản lý Nhà nước, hầu như kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đều đã được cơ quan có thẩm quyền lắng nghe, xem xét, giải quyết ở ở các cấp độ khác nhau. Tuy nhiên, ở phía doanh nghiệp bất động sản, việc tiếp thu, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu "phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm" thì đến nay "chưa được triển khai tích cực" như nhận xét của Thủ tướng Chính phủ. Cũng câu hỏi của Thủ tướng về trách nhiệm của doanh nghiệp bất động sản là trong lúc tình hình thị trường bất động sản hiện nay còn khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi "một chiều" thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?
Từ thực tế trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, câu hỏi của Thủ tướng Chính phủ về trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản cần phải được các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản trả lời ngay bằng hành động cụ thể trong việc cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Đi vào phân tích một số "bất cập" của thị trường bất động sản hiện nay, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, số doanh nghiệp có sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường trong 3 năm qua không nhiều. Tại TP Hồ Chí Minh, năm 2021 chỉ có 20 doanh nghiệp, năm 2022 chỉ có 25 doanh nghiệp. Riêng 9 tháng đầu năm 2023 chỉ có 13 doanh nghiệp có sản phẩm đưa ra thị trường với tổng cộng 15.020 căn hộ, trong đó có đến 9.969 căn hộ cao cấp chiếm đến 66,37%, phần còn lại là 5.051 căn hộ trung cấp và không có căn hộ giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Nhìn chung, số dự án và sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường từ năm 2020 đến nay đã có sự sụt giảm rất lớn so với năm 2017 - năm phát triển cao nhất trong 10 năm gần đây khi có 92 dự án với 42.991 căn hộ được đưa ra thị trường.
Ở khía cạnh khác, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh phân tích, trong các năm qua do "vướng mắc pháp lý" nên rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở "may mắn" được phê duyệt và triển khai thực hiện thì có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là dự án nhà ở bình dân, dự án nhà ở trung cấp đã được doanh nghiệp chủ đầu tư "tút" lại, chuyển thành dự án nhà ở với "mác" nhà ở cao hơn, thậm chí "đánh vống" là nhà ở cao cấp để "tối đa hóa lợi nhuận", nên thị trường bất động sản thiếu hẳn loại nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời, thị trường cũng rất thiếu nhà ở xã hội do việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội cũng gặp "vướng mắc pháp lý", mà thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.
Về giá bán, theo ghi nhận của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản hàng đầu Việt Nam hiện nay, thị trường căn hộ, nhà phố thời gian qua hầu như không có có sự điều chỉnh giá nhưng nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn hơn đã được đưa ra nhằm kích cầu thị trường trong giai đoạn khó khăn này. Cụ thể, một số chính sách bán hàng ưu đãi bao gồm nhưng không giới hạn việc giãn tiến độ thanh toán với nhiều đợt thanh toán và số tiền thanh toán mỗi đợt thấp hơn, chiết khấu cao hơn khi thanh toán sớm, chương trình hỗ trợ lãi suất, miễn phí quản lý và các gói dịch vụ đặc biệt khác.
Trước tình hình trên, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không "neo giữ giá cao", tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng "niềm tin thị trường", tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.
Về lâu dài, các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia thực hiện "Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030" để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường, nhất là đối với các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã đăng ký tham gia chương trình này.
Cùng đó, các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản tham gia thực hiện các chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ, chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch, chương trình chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ lụp xụp tại các địa phương, nhất là tại các thành phố trực thuộc Trung ương.
Về phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị tiếp tục tập trung tháo gỡ các "vướng mắc pháp lý" để tăng nguồn cung dự án nhà ở trên thị trường, làm cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, qua đó tác động làm "bình ổn" giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường. Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ quy định chi tiết "các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở" theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở 2023, để "chuẩn hóa" quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư có sử dụng đất.
Có thể nói, trong bối cảnh khó khăn chung của tình hình phát triển kinh tế - xã hội nói chung, lĩnh vực bất động sản nói riêng hiện nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành, địa phương đã tích cực, chủ động tìm kiếm các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư. Tuy nhiên, doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng cần phải có sự chủ động, tích cực hơn, linh hoạt trong chiến lược hoạt động của mình, tất cả với "tinh thần đồng cam cộng khổ, lợi ích thì hài hòa, rủi ro thì chia sẻ" được Thủ tướng Phạm Minh Chính nhắc đi nhắc lại nhiều lần trong các hội nghị, cuộc đối thoại, chỉ đạo liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp thời gian vừa qua. Cần phải có sự nỗ lực từ cả hai phía, như câu thành ngữ "hai bàn tay mới vỗ thành tiếng" để cùng vượt qua khó khăn, hướng đến phát triển bền vững của nền kinh tế.
